Как забрать залог за квартиру

Содержание

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Как забрать залог за квартиру

Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

  1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
  2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

  1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
  2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
  3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).

Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).

Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

  • по соглашению сторон;
  • при невозможности заключения договора;
  • если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
  • при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
  • если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю.

Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.

Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zadatok.html

Возвращается задаток или нет?

Как забрать залог за квартиру

Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-45-06 Москва; +7 (812) 467-35-49 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-10-92 Бесплатный звонок для всей России.

Задаток всегда выражен в денежной форме, а его передача является способом гарантии, предохраняющей участников от неисполнения своих обязательств контр-агентом.

Что такое задаток?

Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.

Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы.

Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.

Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Гк рф о возвращении задатка

Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:

  • если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
  • если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
  • если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.

Когда возвращается задаток?

Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:

  • сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
  • срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.

В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства.

Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия.

Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.

Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения.

Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор.

Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.

Когда не возвращается?

Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения.

При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик.

Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).

Возврат задатка по расписке

Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:

  • паспортные данные обеих сторон;
  • адрес регистрации;
  • предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
  • точную стоимость предмета;
  • точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
  • сроки заключения и исполнения намерений;
  • подписи контр-агентов.

При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.

По договору

При подписании сторонами договора задатка он имеет форму предварительной договоренности, которая гарантирует заключение основного соглашения (отчуждения недвижимости, купли-продажи транспортного средства и т. п.). Чтобы в полной мере обезопасить себя, стороны должны верно составить текст и указать:

  • наименование документа (договор задатка);
  • точные паспортные данные контр-агентов;
  • предмет договора;
  • юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
  • ответственность сторон;
  • условия возвращения задатка;
  • подписи с расшифровкой.

Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.

Действия в случае отказа в возврате задатка

В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке.

Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции.

Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.

После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение.

Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.

Задаток возвращается в двойном размере

Возврат удвоенной суммы предусматривается в тех случаях, когда виновником срыва сделки является сторона, получившая взнос в качестве финансового обеспечения.

В такой ситуации участник, внесший задаточную выплату, вправе требовать возвращения всей суммы задатка в двойном размере.

Такая мера применяется по причине того, что при подписании соглашения обе стороны должны рисковать потерей денежных средств в равной степени.

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Задаток, переданный в качестве предварительной выплаты при проведении сделки отчуждения недвижимости, не отличается от взносов, обеспечивающих другие контракты. Если стороны заключают договор задатка или деньги передаются по расписке с указанием формы платежа, то в случае отказа покупателя деньги остается у продавца.

Отказ продавца от выполнения договора обязывает его вернуть деньги в двойном размере. Если сделка сорвалась по форс-мажорным обстоятельствам (например, продавец умер), то возвращается лишь переданная сумма.

Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?

Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:

  • в случае участия, но поражения в торгах;
  • в случае отмены аукциона.

Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.

Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.

Нюансы

Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.

Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.

Источник: https://potrebitel-expert.ru/torgovlya/vozvrashhenie-zadatka/

Вс рф разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась

Как забрать залог за квартиру

Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.

Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.

ВС объяснил, кто решает судьбу заграничного имущества при разводе

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.

В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.

“Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.

В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.

Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.

А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.

Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Источник: https://rg.ru/2018/11/05/vs-rf-raziasnil-kak-vernut-zalog-esli-pokupka-ne-sostoialas.html

Аренда квартиры и возврат залога

Как забрать залог за квартиру

Всем привет, эта история еще не завершилась, а потому очень рассчитываю на поддержку Пикабушников (частенько читаю похожие истории сам и видел, что это работает).

И так, 20го января у меня будет судебное заседание, я истец, а наниматель моей квартиры ответчик.

Я и раньше сдавал чужие и свои помещения, но таких отношений, дошедших до суда у меня никогда не было.

Что я узнал при подготовке к суду:

-Не все, что написано в договоре имеет силу, если противоречит ГК.

-Расторжение договора найма по инициативе собственника – только через суд или по соглашению.

В общем жильцы попались на редкость хитрые и злые. За квартиру я выплачиваю ипотеку, и по глупости поспешил сдать, не обращая внимания на сомнения по поводу них.

Оплату стали задерживать с первого же месяца, а через некоторое время и вовсе перестали платить. Кроме того, и пока платили, регулярно искали повод недоплатить – то якобы стиралка сломалась, то насекомые завелись, то мебели надо докупить. Я взялся было соглашаться на эти расходы, но слыша явно завышенные суммы и отсутствие каких либо чеков, начал подозревать обман.

В общем настал момент, когда после двух месяцев обещаний “завтра” оплатить найм,

я сорвался, послал жильцов подальше и сказал, что хочу чтобы они съехали. Мой посыл был встречен угрозами закопать меня, и заявлением, что они бесплатно будут жить в квартире то конца действия договора.

Заявление об угрозе жизни я подал в 24 отделении полиции по СПБ кажется еще в октябре, но так и не получил никакого ответа.

Я не то, чтобы трус, но быть неожиданно пырнутым или избитым в целом не хочется, поэтому личных встреч избегал. Но ипотека сама себя не заплатит, а квартира денег не приносит, поэтому вооружившись камерами мы с женой поехали на осмотр квартиры, одновременно снимая друг друга и происходящее и попутно вызвав участкого на место.

Во первых, с камерой разговор действительно шел менее конфликтно, но нашу претензию они подписать отказались.

Сказав впрочем, что все таки готовы съехать на следующей неделе.

Во вторых, участковый приехал, когда мы уже ушли из квартиры. Но удалось узнать, что у жильцов криминальное прошлое. Мое заявление впрочем, так и осталось без ответа.

В третьих, у меня пропало два икеевских дивана, на что жильцы сказали, что они сломались и они их выбросили (без моего на то согласия и компенсации ущерба), а сама квартира превратилась в сарай.

С диванами, конечно, заявление писать надо было сразу, я все еще включал наивного и думал, что мирным путем договорюсь.

Спустя неделю, я приехал принимать квартиру, со свидетелями. В то же время, наниматели написали сообщение, что оставили в квартире подругу, а сами уехали в другой город.

Мы все же пришли на квартиру, эта подруга открыла нам дверь. Полиция приезжать отказалась, ссылаясь на гражданский характер отношений, а также предложила сменить замок (как выяснилось не очень хороший совет – потому, как это может считаться самоуправством и наказуемо).

В ГК есть все таки небольшая соломинка, которая называется самозащита прав.

И я надеюсь она мне поможет в будущем суде (все таки они не платили, у меня начали пропадать вещи, а квартире потребуется ремонт.)

И так, да, мы описали мое имущество со свидетелями, попросили подругу уйти и сменили замок (записав все это на видео), копию акта я отправил нанимателю.

Дома я также подал заявление о пропаже, но онлайн, через сайт мвд.рф (мне кажется, что онлайн приоритетнее разбирают).

Далее весь декабрь и январь, я просил нанимателя встретиться со мной на нейтральной территории и расторгнуть договор.

Наниматель отправляла ко мне дочь, мужа, подругу, в общем всех, кто фактически не может ничего подписать, а также настаивала, чтобы я встретился с ней на квартире в присутствии полиции.

Я опасался во первых засады, т.к. были угрозы. Во вторых того, что полиция вынудит меня открыть дверь, таким образом лишив меня единственного способа защищать свое имущество до суда, а наниматель воспользуется этим и причинит мне еще больший ущерб.

В итоге, наниматель, написала на меня заявление. Возможно за удержание имущества или самоуправство. Мне очень много звонили якобы сотрудники полиции, но я прочитал, что официально считается только повесткп, да и как я могу быть уверен, что правда звонят из полиции, в общем посчитал нужным их игнорировать.

Тем временем, на мое заявление о пропаже имущества, пришел электронный ответ “что я подал его не в то отделение, и следует подать в правильное”.  Как оказалось, на сайте вообще нет выбора отделения, т.ч. я указал на ошибку системы и попросил рассмотреть в правильном отделении повторно, все через ту же форму. (Но вероятно до суда не успеют).

Ну а вечером еще звонил консьерж, сказал, что все таки вскрыли замок и приехала машина для вывоза вещей.

Надо обдумать мои следующие действия.

Источник: https://pikabu.ru/story/arenda_kvartiryi_i_vozvrat_zaloga_4915842

Как вернуть залог за квартиру? Советы арендаторам

Как забрать залог за квартиру

Что делать, если собственники не отдают залог.

Часто встречаются ситуации, когда хозяева под надуманным предлогом не возвращают съезжающим арендаторам залог или его часть. Рассказываем, что делать в таких случаях.

Супруги Александр и Алена долго снимали квартиру в Москве у пенсионерки Лидии. Жалоб от соседей на них не поступало, платежи вносились в срок. Когда наступил момент съезжать, пара ожидала спокойной приемки квартиры и возвращения залога.

При въезде супруги заключили договор, где была прописана сумма залога, кроме того, они фиксировали передачу денег хозяйке квартиры. Однако со временем в знак доверия они перестали это делать.

Жилье находилось на первом этаже многоэтажки, построенной в брежневские времена. Спустя некоторое время после переезда Александр и Алена увидели: на одной из стен в квартире появилась плесень. Были предприняты серьезные усилия, чтобы отчистить помещение, но результата достичь так и не удалось.

Арендаторы честно сообщили о проблеме по телефону жившей в другом городе хозяйке. По разговору было понятно: Лидия не сильно переживает. Прошло около года, пара подыскала более комфортное жилье, настало время переезжать. Для приема квартиры хозяйка вылетела в Москву.

Увы, в день переезда Александр и Алена испытали сильный стресс. Во время приемки жилья Лидия была в гневе. «Что это за черные пятна в углах и на стенах, сырость, гнилостный запах? Такого раньше не было!», – сокрушалась хозяйка.

По ее словам, плесень ухудшит эстетическое восприятие квартиры новыми жильцами, а также успеет навредить ее собственному здоровью, даже в тот короткий промежуток времени, когда она занята сдачей жилья. В итоге из 30 тыс. рублей залога Лидия удержала 20 тыс.

, заявив, что ей придется теперь делать капитальный ремонт, который повлечет большие траты.

«МОГЛА БЫ У ВАС 200 ТЫС. РУБЛЕЙ ПОТРЕБОВАТЬ, А СПИСАЛА В ДЕСЯТЬ РАЗ МЕНЬШЕ!», – СКАЗАЛА ХОЗЯЙКА.

Кто должен платить за ремонт

По словам опрошенных ЦИАН экспертов, хозяйке будет непросто доказать вину Александра и Алены. Основными причинами появления плесени считаются: установка пластиковых окон с плохим воздухообменом, промерзание стен, низкая температура в помещении, некачественная кирпичная кладка, неисправность вентиляционных систем.

Хозяйка в любом случае не имеет права требовать у нанимателей деньги на капремонт, утверждает Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Она отмечает, что в соответствии с общими положениями в договоре аренды (ст.

616 Гражданского кодекса РФ) арендатор обязан осуществлять в квартире текущий ремонт, в то время как капитальный ремонт производится самим собственником.

Предъявление к арендатору требований в связи с повреждениями, возникшими в результате невыполнения собственником улучшений техники или оборудования – в частности, и при появлении плесени, – неправомерны.Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Как себя вести с собственником

При найме квартиры с оборудованием или мебелью информацию об этом следует указывать в договоре, а для приема имущества нужно заполнить акт приема-передачи с максимальным количеством деталей.

«Арендатору следует тщательно проверить квартиру, оборудование и мебель. При наличии дефектов, указать об этом в акте. Не лишнее – описать и общее состояние квартиры.

Так как наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии (ст.

678 ГК РФ), то указание этой информации будет гарантией защиты от недобросовестного поведения собственника», – поясняет Андрей Носов, специалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс».

Договор найма, подписанный обеими сторонами – юридически значимый документ, который принимается в суде и может сгладить многие неприятности. Если срок договора найма длится более года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Наряду с указанием условий договора найма позаботьтесь, чтобы в бумагах четко было указано в обеспечение каких обязательств передается залог.

Юристы также советуют иметь на руках расписку от собственника о получении ежемесячных выплат. График платежей можно оформить как приложение к договору аренды, чтобы в случае конфликта подтвердить факт передачи денег. Если переговоры зашли в тупик, это поможет «отбиться» от необоснованных требований и отстоять свои права в суде.

АЛЕКСАНДР И АЛЕНА ПЕРЕСТАЛИ ПИСЬМЕННО ФИКСИРОВАТЬ ПЕРЕДАЧУ ДЕНЕГ ХОЗЯЙКЕ. ЭТО ОШИБКА!

Если арендаторы жилья все же оказались в ситуации, когда их обвиняют в порче квартиры или мебели, хотя они этого не совершали, в акте приема-передачи нужно зафиксировать несогласие с предъявленными требованиями, а также указать информацию о невыполнении  собственником обязательства по возврату залога, советует Андрей Носов.

«Лучше всего составить акт фактического осмотра состояния имущества с привлечением соседей или управляющей компании, которые поставят свои подписи в акте», – добавляет Андрей Носов.

Стоит ли идти в суд?

Вопрос о взыскании залога регулируется в суде по исковому заявлению арендатора после предварительной претензии в адрес собственника.

Судебная практика на эту тему различная. Арендатор обязан доказать, что платеж удержан незаконно, а собственник, наоборот, что законно. Помимо обеспечительного платежа с хозяина квартиры могут быть взысканы проценты на сумму долга (ст. 395 ГК РФ).

Андрей Носов, специалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс»

Стоимость услуг адвоката в каждом случае определяется индивидуально в зависимости от объема работы. За отправную точку можно взять следующие цифры: составление процессуального документа (к примеру, иска) – от 5 тыс. рублей, день участия адвоката в суде – от 5 тыс.

, полное представление интересов в суде – от 35 тыс. Если исковые требования арендатора удовлетворены, эти затраты могут быть компенсированы.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ в случае, если наниматель не портил имущество собственника, вносил платежи в соответствии с графиком в предусмотренный договором срок, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату. Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

«Образумить» санкциями

По словам Андрея Носова, в полицию или налоговую можно обращаться только с целью привлечения хозяина жилья к административной ответственности за отсутствие регистрации нанимателя по адресу квартиры и взысканию с него неоплаченного налога на доходы физических лиц.

Так, административная ответственность за отсутствие регистрации арендатора по адресу квартиры предусмотрена ст. 19.15.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ и для Москвы составляет от 5 до 7 тыс. рублей.

Получение прибыли от сдачи жилья в найм не входит в перечень доходов, не облагаемых налогом (ст. 217 Налогового кодекса РФ). За непредоставление налоговой декларации полагается штраф до 30% от не оплаченной суммы, но не менее 1 тыс. рублей (ст. 119 НК РФ), а также штраф за неоплату самого налога до 40% (ст. 122 НК РФ).

«Что касается обращения в Федеральную налоговую службу, то нанимателю следует писать заявление о налоговом правонарушении по истечении налогового периода, так как обязанность по уплате налога наступает за прошедший отчетный период. По договору найма, действующему в 2017 году, обращаться надо в 2018 году», – поясняет Андрей Носов.

Выяснение взаимоотношений в суде может стать логичным продолжением приведенной выше истории.

Однако нужно учитывать, что большинство собственников жилья понимают, что подача заявления в суд и привлечение к процессу адвоката отнимет у арендаторов немало времени и денег без однозначной уверенности в успехе.

Скорее всего, собственники квартир, учитывая приведенный аргумент, будут пытаться оставить залог у себя. Нанимателям остается только образумить собственника санкциями, наступающими в случае проигрыша дела или получения документов в Федеральной налоговой службе.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/cian/kak-vernut-zalog-za-kvartiru-sovety-arendatoram--5bc5e38a2ac0f700a9c18973

Как вернуть задаток за квартиру?

Как забрать залог за квартиру

Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.

Задаток авансу рознь

Начнём с того, что в сделках с недвижимостью понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются очень часто. Несведущему человеку, для которого понятия эти едва ли не синонимичны, трудно разобраться, каковы между ними отличия. Тем не менее, они есть и весьма значительны.

Если сделка купли-продажи расторгается, то аванс возвращается всегда, независимо от причин, повлекших несостоятельность сделки. Залог в рамках темы о возвращении задатка тоже не рассматривается, поскольку, согласно ст.

334-358 ГК РФ, является находящимся в собственности залогодателя имуществом, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника.

 Иллюстрация: Полина Васильева

Что касается задатка, то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт продавцу. Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст.

380 ГК РФиподразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан.

Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?

Закон и порядок возврата

Когда задаток несостоявшемуся покупателю возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными.

В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г.

№ ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).

Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора, чего ранее не было.

В каких случаях задаток можно вернуть?

Продавец передумал. Между покупателем и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка).

Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ.

Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.

Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда.

Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд.

Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан.

Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, мы уже писали).

Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст.

451 ГК РФ, в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).

Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей», а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст.

10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора».

А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков.

Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.

Задаток передан третьим лицам.Иногда задаток передаётся риелтору или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст.

1102 ГК РФ.

Возврат задатка по соглашению сторон.Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку».

К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст.

451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.

Изменились сроки заключения основного договора.Так бывает, когда покупатель оформляет ипотечный кредит. Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа.

Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток.

Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.

Когда ещё?

Задаток можно вернуть:

  • если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
  • в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить сделку;
  • если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.

Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем.

Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?

Ангелина Беркут

05.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-vernut-zadatok-za-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.