Как перевести землю под ижс

Содержание

Как перевести дачный участок под ИЖС

Как перевести землю под ижс

Последнее время все чаще российские граждане желают переехать из городских условий за город, где можно постоянно жить в чистой экологической обстановке.

Многие граждане имеют на праве собственности участки в дачных или садоводческих кооперативах, или товариществах. Поэтому некоторые из них задаются вопросом, как перевести дачный участок в ИЖС.

Эта задача вполне выполнима, но при соблюдении определенных условий.

Категория земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки в России подразделяются на определенные категории.

Кроме этого нормативного акта, правовой статус категорий участков земель, порядок их перевода из одной категории в другую регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 г. под № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Согласно его нормам, на территории страны земли делятся на следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • промышленности, транспорта, земли министерства обороны, энергетики и других специальных отраслей;
  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • заказников и заповедников;
  • земли резерва.

Такое деление на категории содержится в указаниях ст. 7 ЗК РФ.

Статья также содержит норму о том возможности переоформления некоторых категорий земель в другие категории при соблюдении надлежащих обстоятельств.

В силу положений правовых актов участки под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населённых пунктов, т.е. земли в городской черте или сельских поселений.

На земельном участке ИЖС допускается размещение жилого дома до 3-х этажей, хозяйственных строений, например, бани, гаража, сарая и т.д.

Такие земли находятся вблизи к дорожной сети, они имеют подведенные сети коммуникаций, инфраструктуру и необходимое благоустройство.

На законодательном уровне определен градостроительный регламент, которым устанавливается правовой режим и правила застройки земель, находящихся в различных территориальных зонах.

Регламента должны придерживаться правообладатели земельных наделов, а также арендаторы участков.

Некоторые земельные участки не соответствуют требованиям градостроительного законодательство согласно нормам Земельного кодекса РФ.

Муниципальные органы запрещают какое-либо использование таких участков, даже если они пустуют.

Участки не соответствуют назначению в следующих случаях:

 Вид разрешенного использования участкане входит в определенный законом перечень (классификатор), содержащий ВРИ земли
 Параметры участкане соответствуют максимальным или минимальным значениям, установленным правилами градостроительного законодательства

Зачастую к землям населённых пунктов прилегают иные виды участков, которые фактически находятся за пределами городской черты или сельского поселения. Такие участки могут быть переведены в категорию земель, предназначенную для индивидуального строительства.

Законодательные основы

Правила и порядок выполнения перевода категории земельных участков в категорию населенных пунктов, предполагающую возможность жилищного строительства регулируется Земельным Кодексом РФ.

Помимо того в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», других правовых актах федерального и регионального уровня содержатся специальные нормы, регламентирующие данную процедуру.

Смена назначения участка земли на ИЖС позволит разместить частный дом, а также расширить правовые возможности собственника участка.

В силу положений ст. 83 ЗК РФ допускается изменение категории земельного участка:

 Собственником которого является государствоили субъект РФ на основании распоряжения соответствующих органов
 Сельхоз. земельв том числе расположенные в городской черте участки, имеющие другое назначение

Участок предоставляется по распоряжению органа исполнительной власти субъекта РФ.

Они имеют компетенцию распоряжения участками земли, а также принятия решений о переводе земель из одной категории в иную.

Согласно ст. 8 ЗК РФ, перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом.

Внутри какой-либо категории земли также выделяются виды разрешенного использования (основные и дополнительные). В соответствии с ВРИ может быть использован конкретный участок.

Использование участков

Возможности использования дачных земельных участков регулируются положениями Федерального закона N 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 23 данного закона, строительство капитальных объектов строительства на садовых участках возможно лишь в случае, если такие участки входят в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, в отношении которых утверждены градостроительные регламенты, которые разрешают возможность такого строительства.

Садовый домик может признаваться жилым, а жилой дом — садовым домиком в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Дачные и огородные участки могут образовываться из категории земель населенных пунктов либо из сельскохозяйственных земель.

При постройке жилого дома на дачном участке нужно подать уведомление о начале строительных работ с приложением необходимых документов, а после их завершения —  уведомление об окончании строительства.

Кроме жилого дома на дачном (садовом) участке можно возвести хозяйственные постройки, выращивать овощи.

В отношении хозяйственных строений, теплиц, гаражей, сараев, бань на садовых земельных участках, то уведомительный порядок не действует.

Перевод дачного участка под ИЖС

Нормативно правовыми актами, регулирующими непосредственное выполнение строительных работ, являются СНиПы (в настоящее время СП – своды правил), содержащие строительные нормы и правила.

Действия таких норм и правил относятся ко всем разновидностям объектов недвижимости, независимо от их назначения, в том числе домом на участках ИЖС.

При строительстве индивидуальных домов для постоянного проживания следует ориентироваться на нормы, установленные в СП 30-102-99 — Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

Правила включают указания о размещении частного дома, о соблюдении правил противопожарной безопасности и т.д.

Возможность перевода

Следуя определенным условиям правовой статус садового земельного участка, предоставленного под дачу, можно изменить в категорию участков под ИЖС.

Условия переоформления:

  Принадлежность участка на праве собственностиземельный надел относится к землям иного назначения
 Участок принадлежит муниципалитету на праве собственностиили находится в федеральной (региональной) собственности, участок не относится к сельскохозяйственным землям

Земельный надел должен быть использован в соответствии с категорией земель, в которой он находится. Категория земель обуславливает его назначение.

К примеру, не разрешается возведение особняка на участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Дачные земельные участки находится на земельных участках, которые входят в категорию земель сельскохозяйственных угодий.

Первостепенное различие между участками разных категорий состоит в их назначении, которое определяет их возможное использование.

Сельскохозяйственные земли имеют назначение, связанное с выращиванием с/х культур, которые могут быть употреблены в пищу.

Различие участка ИЖИ и дачного участка заключается в их функциональном назначении.

В действительности, в настоящее время законодательство не содержит термина «дача». Это понятие не применяется в нормативных актах с 1 января 2019 года. Сейчас используются термины «садовые» и «огородные участки», СНТ (садовые товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества). Огородные земельные наделы не допускают строительство объектов недвижимого имущества.

Особенности процедуры

Чтобы перевести дачный участок в земли ИЖС, потребуется сменить категорию земель сельскохозяйственных угодий на категорию участков городской территории.

Но в процессе выполнения этой процедуры возникают трудности в результате расположения участка, поэтому переоформление осуществить непросто.

Участок должен находиться в пределах населенного пункта или должна иметься возможность его расширения.

Разница между ИЖС от СНТ, что лучше, смотрите в статье: чем отличается ИЖС от СНТ.

Согласно указаниям правовых актов, изменение назначения участка земли не допускается в следующих случаях:

 Наложены ограниченияна возможность перевода согласно требованиям законодательных актов или такая смена запрещена
 На основании заключения экологической экспертизыземельный участок не может быть изменен на иную категорию, в том числе а индивидуальное жилищное строительство
Назначение участка не соответствует градостроительному регламентусоответствующей территориальной зоне, землеустроительной документации

В некоторых случаях садовый домик на дачном участке может быть признан жилым домом. Но жилье должно соответствовать предъявляемым в отношении жилых помещений требованиям.

Иначе государственная приемная комиссия по приемке объектов в эксплуатацию принимает решение о непригодности дома для проживания граждан на постоянной основе.

Индивидуальные жилые дома должны находиться на участках, расположенных в городской черте или в пределах сельских поселений.

К участкам ИЖС, как правило, подключены все необходимые для жизни сети инженерных коммуникаций:

  • Электричество;
  • Водоснабжение;
  • Канализация;
  • Газ и т.д.

Садовый участок не во всех случаях получается обустроить должным образом, так как не всегда имеется фактическая возможность подведения инженерных коммуникаций.

Следует понимать, что развитие инженерной инфраструктуры на участках ИЖС выполняют органы местного самоуправления за свой счет.

Последовательность действий

Если собственник земельного надела принял решение перевести дачный (садовый) участок в категорию земель для ИЖС, то ему необходимо подать соответствующее заявление о местную администрацию.

Заявление подается лично в орган исполнительной власти муниципального образования.

Орган местного самоуправления принимает решение по заявлению в течение определенного в законодательстве срока, после чего заявителю выдается ответ.

Необходимые документы

В силу положений нормативно-правовых актов в области перевода участков в другую категорию к ходатайству правообладателю садового участка нужно приложить: 

 Паспорт гражданина РФ, подтверждающий личность заявителяи разрешение главы администрации населенного пункта
 Кадастровый паспорт участкаПравоустанавливающие бумаги на него
 Выписку из кадастрасодержащую информацию об участке, возможность изменения категории земли на другую;
 Выписку из единого государственного реестра юридических лицили индивидуальных предпринимателей
 Основание возникновения права собственностивладельца земельного участка
 Заключение экологической экспертизыесли переоформление участка, должно осуществляться в соответствии с требованиями нормативных актов
 Согласие собственника землина процедуру ее перевода в другую категорию
 Расчетыпотерь сельхоз. продукции

Сроки перевода

Орган государственной власти субъекта в случае принятия положительного решения по заявлению собственника дачного участка выдает ему акт о переводе участка из одной категорию в другую.

Такое заявление рассматривается соответствующими органами в течение:

 двух месяцевмуниципальными органами
 трех месяцеворганом исполнительной власти субъекта

Начало течения срока отсчитывается со дня принятия органом местного самоуправления заявления, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

После истечения вышеуказанного срока правообладателю участка направляется решение о переводе дачного участка под ИЖС или отрицательное решение по его ходатайству.

Образец заявления

На законодательном уровне установлен правовой режим в отношении всех категорий земельных участков, включая земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Если возникает необходимость изменения назначения земельного участка, он может быть переведен в другую категорию.

Но такая процедура воплощается в жизнь достаточно редко.

Для осуществления перевода дачного участка под земли ИЖС подается заявление, которое составляется в письменной форме на имя главы местной администрации.

В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

 Сведения о принадлежности участкаконкретному лицу
Категория земельсуществующая, и в какую нужно перевести земельный надел
  Для чего требуется смена назначенияи правового статуса
 Кадастровый номеручастка, который требуется перевести в иную категорию
 Кадастровая стоимость участкаориентированная на среднее значение кадастровой стоимости, определённой по муниципальному образованию

Заявление подписывается заявителем, на нем ставится дата его подачи.

: Как изменить целевое назначение земли под ИЖС: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-perevesti-dachnyj-uchastok-pod-izhs/

Перевод дачного участка в ИЖС: пошаговая инструкция

Как перевести землю под ижс

статьи:

Согласно российскому законодательству, строительство жилого дома разрешено только на участках земли, предназначенных для этих целей.

Территории садоводческих участков не относились к таким категориям земель вплоть до начала 2019 года, когда вступил в силу новый Федеральный закон №217-ФЗ. Принятый документ разрешил возводить на садовых участках не только дачи, но и постройки для круглогодичного проживания.

Однако в некоторых случаях для строительства частного дома владелец земли по-прежнему должен предварительно перевести участок в ИЖС.

Изменение категории земель: что говорит закон

Каждому земельному участку в Российской Федерации присвоена своя категория, в соответствии с которой определяются правила и особенности использования земли. В частности, дачные и садоводческие участки должны применяться исключительно в сельскохозяйственных целях.

Вплоть до начала 2019 года на таких землях разрешалось возводить только жилье для временного проживания (дачу), а также подсобные и хозяйственные постройки.

Однако ситуация изменилась после того, как вступил в силу Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Он упразднил понятие дачи и закрепил две основные формы объединений: садоводческих и огороднических товариществ (СНТ и ОНТ). Главное отличие между ними заключалось в том, что в СНТ собственник участка может получить прописку, а в ОНТ – нет.

ВАЖНО! Владельцы садовых участков получили возможность строительства капитального жилья для круглогодичного проживания с получением адреса и права на прописку. На землях, относящихся к ОНТ, возводить разрешается только хозяйственные объекты, которые не могут быть использованы для регулярного проживания. Если же владелец участка в огородническом товариществе захочет построить на своей территории частный дом, то сделать это можно лишь после перевода земли в ИЖС. Изменить категорию земли имеет право и собственник участка в СНТ, но после вступления в силу нового закона данная процедура не является обязательной. ВАЖНО! Право перевода земли из одной категории в другую закреплено Земельным кодексом РФ, а также Федеральным законом №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», принятым 21 декабря 2004 года.

Зачем переводить дачный участок под ИЖС

Инициатором перевода земель из одной категории в другую должны стать сами собственники ЗУ. Оформив новую категорию для имеющегося участка, владельцы получат множество важных преимуществ:

• на земле можно будет построить полноценный частный дом для всесезонного проживания высотой не более трех этажей;

• собственник и все члены его семьи получают возможность оформить прописку в построенном доме;
• дому будет присвоен собственный адрес;
• муниципалитет будет обязан провести к дому все необходимые для жизни коммуникации: водопровод, газопровод, электричество;
• ответственность за расчистку подъездных путей будет лежать не на собственнике, а на муниципальных властях. ВАЖНО! Участки под ИЖС ценятся гораздо больше, поэтому продать такую землю в дальнейшем можно будет по более высокой цене по сравнению с садоводческими участками.

К минусам перевода земли под ИЖС можно отнести:

• увеличение кадастровой стоимости ЗУ, в результате чего вырастет и сумма налога на имущество;
• жилое здание необходимо построить на участке в течение пяти лет после переоформления категории земель.

Особенности перевода ЗУ в ИЖС

Собственнику важно знать, что не каждый земельный участок может быть переоформлен в ИЖС.

Изменение категорий земель будет возможно только если: • участок находится на границе населенных пунктов;
• входит в план перспективного развития территорий;
• соответствует генеральному плану поселения;
• находится в резерве;
• не является заложенным и не находится под арестом;
• кадастровая стоимость ЗУ не превышает нормативов, утвержденных в муниципалитете. ВАЖНО! Перед тем, как начать готовить документы для перевода участка, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования и узнать, возможно ли переоформить категорию для данной земли.

Перевод земли в ИЖС: пошаговая инструкция

Процедуры перевода земельного участка в ИЖС происходит в соответствии с нормами, установленными Земельным кодексом РФ и Федеральным законом №172-ФЗ. Переоформление ЗУ состоит их четырех основных этапов.

Этап №1. Подготовка необходимых документов

Владельцу садоводческого участка, решившему перевести землю под ИЖС, в первую очередь необходимо заняться подготовкой документов.

В обязательный комплект входят: • гражданский паспорт, удостоверяющий личность владельца ЗУ;
• документы, подтверждающие право законного распоряжения землей (например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.

);
• выписка из ЕГРН;
• технический план построек, находящихся на участке (если таковые имеются) и документы, подтверждающие право собственности на них. Если документы будут подаваться не лично собственником участка, также следует подготовить доверенность, оформленную на имя представителя собственника и заверенную у нотариуса.

ВАЖНО! Когда под ИЖС планируется перевести участок, находящийся в составе земель садового или огородного товарищества, предварительно потребуется получить разрешение большинства собственников. Пакет документов будет принят на рассмотрение только в том случае, если заявитель предоставит протокол, фиксирующий согласие коллектива.

Этап №2. Составление ходатайства

После того, как все документы будут собраны, следует подготовить ходатайство с просьбой об изменении категории земельного участка на ИЖС.

В документе следует указать: • кадастровый номер ЗУ;
• текущую и желаемую категории надела;
• аргументы для присвоения категории ИЖС;
• перечень документов, подтверждающих право собственности на землю.

ВАЖНО! Если на земельном участке не было произведено межевание, он не поставлен на кадастровый учет, ходатайство о переводе в ИЖС может быть отклонено.

Этап №3. Предоставление собранной документации и ожидание решения

Подготовленный пакет документов вместе с ходатайством необходимо направить: • в администрацию населенного пункта (если ЗУ относится к территории муниципалитета);
• в администрацию района (если земля находится на территории, не относящейся к собственности муниципалитетов).

ВАЖНО! Перевод ЗУ в ИЖС не предполагает оплаты государственной пошлины. После того, как администрация примет все документы, ожидать решения придется в течение двух месяцев. Именно такой срок предусматривает законодательство. В результате власти разрешат или запретят перевод земельного участка в ИЖС.

Отрицательное решение может быть принято, если: • собственник предоставил неполный комплект документов;
• при проверке документации была выявлена недостоверная информация. Также отказать могут и по причинам, не зависящим от владельца участка.

Например, если данная земля не попадает в перспективный проект развития населенного пункта. Если же администрация примет положительное решение, собственнику будет вручен акт, подтверждающий смену категории ЗУ на землю населенного пункта, пригодную для ИЖС.

В акте должны быть указаны: • основания для смены категории участка;
• его площадь и кадастровый номер;
• предыдущая и новая категория земель, к которой относится ЗУ.

Этап №4. Внесение изменений в Росреестре

Когда акт о переводе земель окажется на руках у собственника, с ним потребуется обратиться в Росреестр для исправления данных о земельном участке.

Для этого необходимо подготовить заявление о внесении изменений в ЕГРН, приложив к нему акт, выданный администрацией, и личный паспорт заявителя.

Как только поправки в ЕГРН будут внесены, перевод дачного участка в ИЖС можно считать завершенным.

Источник: https://expert-finjur.ru/205/landlaw-Perevod-dachnogo-uchastka-v-IZHS-poshagovaya-instruktsiya/

Перевод земли в ИЖС – особенности процесса, преимущества, документы к ходатайству, рассмотрение, основания для отказа

Как перевести землю под ижс

Правожил.com > Аренда > Земельный участок > Что нужно знать собственнику участка о переводе земли в категорию ИЖС?

Находящаяся в обращении земля подразделяется на виды в зависимости от разрешенного использования. Но возможен ли перевод земли в ИЖС?

Да, назначение участка – категория переменчивая: в отдельных ситуациях закон позволяет изменить предназначение участка. Самые распространенные случаи, касающиеся перевода земли в ИЖС рассмотрены в статье, а также как осуществляется весь процесс.

Законодательство о землях под индивидуальное жилищное строительство

Порядок обращения земель и правоотношения землепользователей регулируются Земельным Кодексом РФ.

Алгоритм изменения земельных категорий устанавливается:

  • ФЗ № 172 от 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
  • Градостроительным Кодексом;
  • законодательством в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Также инициатору процедуры нужно учитывать и локальные правовые акты, действующие в регионе расположения надела. 

Что такое ИЖС?

Предварительно уточним правовые особенности земли с целевым назначением индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Именно статус надела определяет категории его разрешенного использования. Если точно, категории земли ИЖС как такового нет: термин подразумевает возможность осуществления на участке индивидуального жилищного строительства. А это уже разрешенное использование.

  • Один участок может сочетать несколько разрешений: ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, занятие огородничеством и садоводством.
  • Для частного строительства надел должен относиться к категории земель населенных пунктов (ст. 8 ЗК РФ).
  • Когда владелец надела сельскохозяйственной категории планирует построить полноценный жилой дом, ему нужно перевести свой участок в разряд земли что относиться к населенным пунктам.

Среди обывателей применяется понятие «перевода земли в ИЖС». Мы также будем далее оперировать привычной терминологией.

Преимущества земель с разрешением под ИЖС

В чем плюс земельного участка с разрешением под ИЖС?

  • В построенном на участке частном доме можно без проблем зарегистрировать постоянной проживание. С присвоением почтового адреса, возможностью получать корреспонденцию, оформлять льготы, устраивать детей в школы и сады при микрорайоне и другими социальными преимуществами.
  • Такие участки входят в муниципальные программы благоустройства, поэтому вся инфраструктура будет обеспечена властями. Газопровод, дороги, централизованное водоотведение, уборка мусора: все это входит в сферу ответственности исполнительной власти города или поселения.

Можно ли изменить категорию земли?

Бум на частное домостроение порождает логичный вопрос: можно ли как-то «втиснуться» в земли ближайшего населенного пункта, чтобы и социальными благами пользоваться, и проживать с комфортом на природе?

Можно, но уточним, что по нормам ст. 7 ЗК РФ находящаяся в обращении земля имеет всего 7 категорий, тогда, как вариантов разрешенного использования гораздо больше.

Мнение юриста-эксперта:

Во всех населенных пунктах приняты градостроительные планы с разбивкой территории по категориям земельных участков. Границы населенных пунктов и границы земель сельскохозяйственного назначения отображены на картах зонирования.

С 2014 года в земельное законодательство внесены изменения, обязывающие муниципалитеты принимать на своей территории правила землепользования и застройки.

Перевод категории земель сельхоз назначения возможен только с внесением изменений в существующую градостроительную документацию.

Для принятия решения о переводе сельхоз земель, заинтересованное лицо обращается с ходатайством в местный муниципалитет, предоставив все требуемые документы.

В документации должны быть собраны сведения о предполагаемом виде использования и иные существенные основания для перевода.

При принятии органами местной власти положительного заключения, документация направляется на рассмотрение в региональные департаменты, наделенные полномочиями перевода сельхоз земель в иную категорию.

Сельскохозяйственные земли находятся на особом счету у государства, так что перевод их в иную категорию производится только при наличии веских оснований.

Для большей вероятности принятия положительного решения лучше, если необходимость перевода обусловлена для строительства индивидуальных домов сразу нескольким собственникам.

Для принятия заключения местного муниципалитета может понадобиться проведение публичных слушаний. Это займёт определенное время, так как только процесс принятия предложений к проекту изменений правил землепользования занимает не меньше месяца.

Изменение в градостроительной документации повлечет за собой изменение во все федеральные информационные системы, включая кадастровую палату.

Чаще всего собственники прибегают к переводу земель сельскохозяйственных категорий в категорию населенных пунктов, а затем получают разрешение на использование под ИЖС.

Иногда возникает необходимость сменить целевое назначение участка внутри категории земель поселений. Затевать хлопоты со сменой категории или разрешенного использования выгодно, если предстоит строительство жилого дома для постоянного проживания всей семьи.

Перевод участка из сельхозугодий в земли под ИЖС

Как поменять категорию земельного участка?

Особенность такого шага заключается в том, что потребуется промежуточный шаг: смена категории земли.

Сельскохозяйственная категория должна смениться группой земель, принадлежащих населенным пунктам. Если подобное осуществлено, можно приступать к получению разрешения на ИЖС.

В чем может быть загвоздка?

Для причисления надела к населенному пункту необходимо согласие соответствующего муниципалитета.

Но если участок значительно удален, лишен благ цивилизации и сети дорог, вряд ли власти согласятся обзавестись дополнительной головной болью, поскольку по закону им придется обслуживать и новую землю. 

Процедура перевода земли в ИЖС

Как перевести участок в ИЖС?

Для смены категории участка следует обратиться в земельный комитет местной администрации по фактическому расположению земли.

  • Здесь оформляется соответствующее ходатайство с указанием исходного назначения земельного надела и категории по переводу. Но это будет только предварительная консультация: в администрацию нужно заглянуть повторно с солидной кипой бумаг по земле.
  • Если участком владеют несколько собственников, каждому из них придется посетить муниципалитет для подачи ходатайства. При невозможности личного обращения оформляется доверенность на представителя у нотариуса или дается письменное разрешение на процедуру перевода земли.
  • Теперь наступает самый ответственный момент по подготовке пакета документации на участок. Положительное решение напрямую зависит от полноты представленных справок, земельного плана, кадастровых выписок и прочих документов.
  • При положительном решении собственнику выдается акт о переводе земли в другую категорию с присвоением соответствующих разрешений в использовании. Такая же информация направляется исполнителем в органы учета муниципальных земель, кадастра и картографии.
  • Завершается процедура внесением изменений в государственные реестры учета, которые проводит исполнительный орган власти.

Если для перевода земли в ИЖС требуется только смена разрешенного использования без изменения категории, алгоритм примерно тот же.

Правда такая процедура не регламентируется федеральными законами. Поэтому местные власти руководствуются внутренними градостроительными регламентами.

Документы к ходатайству и его рассмотрение

Инициатор хлопот с переменой целевого назначения участка предоставляет в муниципалитет следующие документы:

  • ходатайство по предложенной форме;
  • копию личного паспорта;
  • при долевой собственности на участок – согласие всех совладельцев с нотариальным подтверждением;
  • выписку из госкадастра недвижимости, кадастровый паспорт участка и другую техническую документацию;
  • правовое основание владения/использования надела: договора аренды или дарения, купли/продажи, свидетельство о правах наследования, выписки ЕГРН и т. д.

На проведение правовой экспертизы документов и принятие решения по ходатайству законом отведено 30 — 60 суток с момента предоставления бумаг от собственников.

Основания для отказа

Какие основания для отказа в смене категории земли могут возникнуть?

  • Фактические ошибки в документации, неполный перечень собранных бумаг;
  • Нецелесообразность смены категории земли, а также частного строительства на территории;
  • запрет на использование надела под ИЖС – такое ограничение характерно для сельскохозяйственных земель;
  • заявитель не имеет законных прав на осуществление процедуры изменения категории или назначения земли.

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/uchastok/perevod-zemli-v-kategoriyu-izhs.html

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Как перевести землю под ижс

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.

Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Не следует путать категорию земли и ее разрешенное использование. СХН – категория земель, ИЖС – разрешенное использование.

Сбор документов

Остановимся подробней насчет того, как наиболее быстро и где собрать все необходимые вам документы.

Кадастровый паспорт. Если ваш земельный участок имеет кадастровый номер, то это значительно облегчает работу в получении кадастрового паспорта. Если же нет, то вам придется поставить его на кадастровый учет, оплатить пошлину в размере 1000 рублей, согласовать границы с соседями и составить межевой план, который будет стоить от пяти до двадцати тысяч.

На все это может уйти около 6 месяцев. Обращаться для установки на кадастровый учет нужно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

После получения кадастрового номера, вам нужно собрать небольшой пакет документов, в который включает в себя:

  • заявление о выдаче кадастрового паспорта;
  • ваш паспорт;
  • нотариально-удостоверенная копия на ваш земельный участок;
  • кадастровый номер;
  • свидетельство о праве собственности;

Как только вы собрали необходимую документацию, снова относим их в Федеральную службу государственной регистрации. Отдаем заявление и документы. После чего придется подождать около 30 дней и по истечении срока вам выдадут ваш кадастровый паспорт. Также, необходимо будет оплатить госпошлину, сумма которой равняется 200 рублей.

запрос на оформление кадастрового паспорта в формате .xls (Excel)

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет

ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

  • Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
  • Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
  • Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
  • Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

Таким образом, процедура перевода значительно усложняется. Кроме того, инициатор изменения земельной категории должен возместить потери государства вследствие снижения кадастровой стоимости участка.

В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

  • Земельный участок распложен в непосредственной близости от границ поселения, зафиксированных в генеральном плане застройки;
  • Земельный участок расположен в пределах территорий, рассматриваемых в качестве резерва для расширения населенного пункта.

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта.

В противном случае изменение категории также не возможно.

Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Сложности оформления

Для быстрого перевода земли под ИЖС участок должен соответствовать определенным требованиям. Помимо близкого расположения рядом с населенным пунктом, нужно получить разрешение экологов. На возможность осуществления процедуры также влияет кадастровая стоимость недвижимости.

По правилам, эта стоимость не может быть выше средней кадастровой цены за землю по населенному пункту (району). Естественно, что земли сельхозназначения стоят гораздо ниже, чем земли ИЖС. И смена вида использования автоматически повышает цену. Многие собственники требуют от государства компенсацию, так как на основании кадастровой стоимости они платят налоги. Но такие требования незаконны.

Если надел все-таки перевели под ИЖС, то у владельца есть 10 лет для осуществления строительства жилого дома. И если по истечении этого срока гражданин не возведет дом, то земельный налог удвоится. А это существенная сумма, которую придется платить ежегодно. Поэтому затягивать со строительными работами не стоит.

Владельцу участка, желающему сменить его вид использования на ИЖС, для начала лучше проконсультироваться с юристами. Для осуществления процедуры потребуется немало документов, правильно оформленное ходатайство и многое другое. Если же органы власти отказываются удовлетворять просьбу собственника, то можно попробовать решить вопрос в судебном порядке.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

В отдельных случаях общая сумма денежных средств, затрачиваемых на изменение категории земли, может достигать трети кадастровой стоимости участка.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

Источник: https://advokatymurmanska.ru/zhile/perevod-v-izhs.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.