Как перевести землю из ижс в коммерческую

Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий

Как перевести землю из ижс в коммерческую

Если у владельца появилось желание воспользоваться участком под ИЖС в коммерческих целях, то необходимо сначала изменить его вид разрешённого использования.

О том, как перевести землю из ИЖС в коммерческую, расскажем далее.

Категории земель

Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:

  • территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;
  • земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;
  • участки, выделенные под объекты особой важности;
  • лесные и водные территории;
  • резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
  • земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).

Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.

Категория земельного участка — самый главный классификатор, который отражает правовой статус использования земли. Вид надела определяется по правилам землепользования, установленным муниципалитетом.

Для строительства жилья могут быть использованы 2 категории:

  • земли населённых пунктов;
  • территории сельхозназначения.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – вид разрешённого использования (далее — ВРИ), дающий право собственнику строить на участке жилой дом не выше 3 надземных этажей.

Можно ли изменить статус земельного участка?

Изменить категорию участка очень сложно. Проще изменить вид разрешённого использования. Подобная процедура — явление нередкое, проводится в более доступных инстанциях и требует выполнения более простых условий.

Как узнать категорию земли и вид разрешённого использования? Эти сведения содержатся в правовых актах муниципалитетов и в договорах, которые имеются у собственников.

Решение об изменении вида землепользования принимается органом местной исполнительной власти. Оно выдаётся официально, имеет юридическую силу и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Действующее законодательство РФ предусматривает возможность перевода участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Но надо ли? Ведь собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке любую деятельность. На самом деле, это не так.

Земля ИЖС предполагает строительство частного дома для постоянного проживания. Такие участки размещены, как правило, вблизи поселений с развитой инфраструктурой.

К построенным домам можно легко подвести системы коммуникаций – газ, электричество, водоснабжение и пр. Однако и к дому выдвигаются определённые требования: высота — не более 3 этажей и проживание в нём одной семьи.

Коммерческая земля – это участок, на котором можно строить следующие объекты:

  • торговые точки;
  • АЗС, станцию автотранспортного ТО;
  • автосервис;
  • гостиницу;
  • офисные и производственные здания;
  • спорткомплексы и социальные объекты.

При желании возвести вышеуказанные объекты на земле, предназначенной под жилое строительство, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий вид. Новый статус земли значительно увеличивает её стоимость.

Несоблюдение закона влечёт наложение штрафа и принудительное видоизменение строения либо полную его ликвидацию.

Порядок перевода земельного участка из ИЖС в коммерческий

С чего начать процесс перевода и какому алгоритму следовать? Разберём всё подробно.

Шаг 1 — Изучите требования и условия перевода

Перечислим основные требования:

  1. Земельный участок должен стоять на кадастровом учёте — ФЗ-№ 218. Как понять, находится ли земля на кадастровом учёте? Посмотрите в правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН/ЕГРП или свидетельство о праве собственности). Если там указан кадастровый номер, значит участок учтён в Госкадастре. Если номера нет, то в документах должен быть указан адрес участка или условный номер. Введите условный номер или адрес в специальную строку на официальной странице Росреестра. Если сведения не выдаются, значит участок не стоит на кадастровом учёте. В этом случае начать нужно с постановки участка на учёт в кадастре недвижимости. Только после этого можно осуществить процедуру изменения вида разрешённого пользования земли.
  2. Границы участка должны быть чётко определены в кадастре. Как узнать, определены ли границы участка? Для этого найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Кликните слева по кнопке «лупа» и введите кадастровый номер. Если участок прошёл процедуру межевания и обозначены его границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен жёлтым цветом. Если границы не определены, то увидите надпись «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае необходимо пройти процедуру межевания и только потом заниматься переводом.
  3. Если наделом владеют несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на перевод и подпись под общим заявлением на проведение данной процедуры.
  4. Территориальная зона земли должна предусматривать нужный вид землепользования участком (например, «под магазин») как один из основных или условно разрешённых видов использования.

Шаг №2 — Узнайте территориальную зону участка и возможный вид землепользования

В каждом населённом пункте местная администрация утверждает План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Эти документы и помогут узнать территориальную зону участка и разрешённый вид землепользования.

Зайдите на сайт вашего административного органа. Найдите на странице пункт ПЗЗ, скачайте документ. К ПЗЗ обычно прикладывают и карту населённого пункта, которая может называться по-разному: Схема зонирования, Карта Градостроительного зонирования, Графическая часть и т.п.

Найдите на карте свой участок. Здесь должно быть указано название территориальной зоны участка, например, «Зона индивидуальной жилой застройки». Далее откройте ПЗЗ и найдите описание зоны участка и ВРИ.

Если нужный ВРИ (например, «под магазин») указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то необходимо будет получить выписку из ИСОГД, затем изменить статус ИЖС на коммерческий в кадастре.

Если нужный ВРИ указан как условно разрешённый вид землепользования, то добавляется ещё один шаг — получение разрешения на перевод у администрации города/посёлка.

В том случае, если нужный вид землепользования вообще не упоминается в описании, собственнику придётся внести корректировку в ПЗЗ населённого пункта и изменить территориальную зону вокруг участка — ст. 33 ГрК РФ. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию и подать соответствующее заявление.

Вопрос о внесении изменений в ПЗЗ будет рассматриваться на заседании специальной комиссии, затем на публичных слушаниях. Следует отметить, что комиссия редко выносит решение об изменении целой зоны из-за одного участка, так что шансы здесь невелики.

Шаг №3 — Получите выписку из ИСОГД

Выписка из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) необходима для подтверждения того, что зона участка содержит необходимый ВРИ — основной или условно разрешённый. Данный документ можно получить в отделе архитектуры местной администрации.

Если земельный участок находится в черте города, то за выпиской следует обратиться в Департамент градостроительства или в МФЦ («Мои документы»). Предъявив сотруднику паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка, собственник заполняет бланк заявления на выдачу сведений из ИСОГД и оплачивает госпошлину (1000 р.).

При себе нужно иметь паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка. Сотрудник заберёт заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Срок получения справки определяется в каждом населённом пункте по-разному и может составлять до 30 дней.

Дальнейшие шаги

Последующие шаги зависят от ситуации:

  1. Если нужный вид землепользования указан как один из основных, то собственнику можно сразу перейти к последнему шагу — перевести участок с ИЖС на нужный вид разрешённого пользования в кадастре.
  2. Если нужный ВРИ обозначен как один из условно разрешённых видов пользования, то собственнику придётся сначала получить разрешение на перевод земли в органах местной администрации.

Как получить разрешение в местной администрации?

В орган местной исполнительной власти подаются следующие документы:

  1. Заявление на предоставление разрешения с указанием причин для смены ВРИ участка из ИЖС на коммерческий вид.
  2. Выписки из ИСОГД и из ЕГРН на участок.
  3. Договор основания на участок (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи или др.).
  4. Несколько фото своего участка (5-6 шт.) и соседних (2-3 шт.). Их можно распечатать на обычной бумаге.
  5. Копии паспортов всех собственников.
  6. Нотариальную доверенность (для представителя).

Сотрудник заберёт документы и выдаст расписку, а заявителю придётся ждать почтового уведомления о дате заседания комиссии, которая соберётся в течение 1 месяца. Члены комиссии будут решать, стоит ли допускать вопрос о переводе статуса участка до публичных слушаний или сразу же отказать заявителю.

При положительном решении собственнику сообщат место и дату проведения публичных слушаний, которые состоятся примерно через 2-4 месяца. Информация о проведении публичных слушаний размещается также на сайте администрации и в местных СМИ за 1 месяц до объявленной даты.

На публичные слушания приглашаются владельцы соседних участков, так как перевод участка ИЖС в коммерческий вид может оказать негативное воздействие на окружающую среду. Участвовать в слушаниях и проать «за» или «против» перевода участка может любой желающий. Все голоса фиксируются в протоколе.

Далее собственника уведомят о втором заседании комиссии, на котором вопрос решается уже с учётом с публичных слушаний. Но не исключено, что комиссия может отказать, поскольку результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер, а не обязательный. Если же комиссия вынесет положительное решение, то соответствующий документ отправится к главе администрации.

Решение главы администрации — самая последняя инстанция. Он вправе отказать заявителю в изменении ВРИ участка, но чаще всего следует рекомендации комиссии. В этом случае собственнику сообщат, когда можно получить письменное разрешение на перевод участка.

Как поменять в кадастре участок с ИЖС на коммерческий?

С этой целью нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ (если такой центр открыт в вашем городе). Из МФЦ документы также направляют в Росреестр. Услуга по изменению статуса участка называется «внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество».

Порядок процедуры следующий:

  1. Подача заявления и документов (перечень см. выше).
  2. Оплата госпошлины (350 руб.).
  3. Заказ выписки из ЕГРН на участок (400 руб.). В этой выписке будет уже отметка о новом виде землепользования («коммерческий» вместо «ИЖС»). Её выдадут в течение 7 рабочих дней.

В назначенный день собственнику останется лишь прийти в МФЦ или Росреестр и забрать документы. При себе нужно иметь паспорт и расписку, выданную сотрудником при приёме документов.

Стоимость и сроки

По срокам процедура перевода земли из одного вида ВРИ в другой довольно длительная и может занять от нескольких месяцев (на уровне органов местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земельного участка федерального значения).

Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую? Общей суммы назвать не удастся, так как всё зависит от региона, площади земельного надела и других факторов.

Но можно сказать точно, что заявителю придётся оплатить:

  • услуги сотрудника кадастрового органа и регионального архитектора;
  • публикацию объявления о проведении слушаний в местной газете и сведений об их результатах;
  • услуги земельной службы;
  • стоимость госпошлин.

Помимо того, может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, если решается вопрос о статусе федеральных земель).

Итак, перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий вид — процедура достаточно длительная и сложная. Нужно пройти несколько уровней инстанций, получить ряд разрешений. А ещё придётся довольно долго ждать. Но если собственник участка — человек целеустремлённый, то этот процесс реально осуществить.

Источник: http://expert-home.net/kak-perevesti-zemlyu-iz-izhs-v-kommercheskuyu/

Перевод земли из ИЖС в коммерческую в 2020 – цена, под магазин

Как перевести землю из ижс в коммерческую

Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.

К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

  • возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
  • офисные и производственные здания;
  • торговые центры;
  • спорткомплексы и социальные объекты.

В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

  1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
  2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
  3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
  4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
  5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
  6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки. 

К основному пакету документов относят:

  • кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
  • свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
  • план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
  • все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
  • паспорт собственника строения и земельного участка;
  • разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

  • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
  • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
  • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

Под магазин

В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

  • название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
  • данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
  • почтовый адрес фирмы;
  • организационно-правовой статус фирмы.

Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: найти тут.

Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно рассказывается по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuju/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.