Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство

Понятие

Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство

С 1 января 2019 года вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое. Какие изменения произошли в классификаторе ВРИ и где теперь можно построить дачу?

Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях.

Для летней дачи вполне подходили участки «для садоводства», «огородничества», «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.

 

Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.

Где построить дом?

Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.

В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.

Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.

Индивидуальное жилищное строительство

Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей.

Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении.

Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество.

По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.

Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)

Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров.

Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости.

Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.

2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га.

Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений.

Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)

Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов.

Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома.

Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.

2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.

Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток. 

Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Личное подсобное хозяйство (полевые участки) 

Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.

16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной.

На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.). 

«Дачного строительства» больше нет

Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях.

Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора.

Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.

Подарок для фермеров

В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.

В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена.

Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен.

Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района. 

Источник: https://kvart-m.ru/blog/dachnoe-stroitelystvo-uhodit-v-proshloe-gde-mozhno-stroity-dom

Как сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство самостоятельно?

Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство

Между понятиями «земли сельскохозяйственного назначения» и «дачный участок» нет неразрешимого противоречия.

Землепользователи таких категорий как дачник, садовод, огородник используют землю для выращивания плодов, ягод, иначе – с целью сельскохозяйственного использования.

Сложности у огородников, садоводов появляются при возведении жилых построек и оформлении документов на них. С настоящими трудностями собственники земли сталкиваются, когда пытаются сдать имеющийся домик внаем или зарегистрироваться по месту проживания.

Нормативные документы о том, как сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство самостоятельно

Юридические нормы в области землепользования зафиксированы в ряде кодексов и отдельных законов. Определяющими являются: Земельный кодекс и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Именно в статье 7 ЗК выделены и охарактеризованы 7 категорий земель. Для каждой установлены ограничения в праве использования.

Согласно Кодексу жилые дома можно ставить лишь на землях, относящихся к административным населенным пунктам или имеющим сельскохозяйственное назначение.

Но если со строительством в поселках и городах разобраться относительно легко, то с обживанием сельхозземель дело обстоит сложнее. Один из популярнейших вопросов – как сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство самостоятельно?

Согласно Закону «Об оборачиваемости земель», на пашнях и подобных угодьях строить что-либо запрещено. Бытует мнение (в том числе среди юристов), что наделы под жилье можно получить только в административных населенных пунктах.

Однако есть нюанс. В ряде статей ЗК и Градостроительного кодекса присутствует понятие «разрешенный вид строительства» – РВИ. Перечень РВИ закреплен соответствующим Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития в 2014 году.

Классификатор регламентирует тип и этажность строений, которые можно возвести на тех или иных участках. В числе категорий земель, на которых возможно строительство домиков, коттеджей с правом проживания, а иногда и регистрации, фигурируют земли сельскохозяйственного назначения. Главное – надел должен иметь РВИ: дачное строительство, садоводство, огородничество.

В этом случае на участках можно возвести жилые здания. Но только на «даче» можно поселиться и прописаться. Поселение и регистрация на даче представляет юридическую сложность. Но с практической стороны – результат достижим. В частности, право на регистрацию в большинстве регионов можно получить через суд.

Однако шансы выиграть процесс высоки после прецедентного решения КС, вынесенного в 2008 году.

К узаконению жилищного строительства на землях сельхозназначения прибегают девелоперы. При этом, со слов экспертов, стоимость изменения РВИ одной сотки земли составляет 500 у.е.

Эта информация может быть значимой для тех землепользователей, которые решили самостоятельно изменить вид использования своего участка с «личного подсобного хозяйства» на «малоэтажную застройку», «размещение дачного дома».

Сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство

Категории земель устанавливаются органами местного самоуправления, поэтому алгоритм решения вопроса об изменении РВИ в каждом регионе может различаться.

Общая процедура внесения изменений в землепользовательскую документацию изложена в ст. 39 Гражданского Кодекса. Право принять (или не принять) решение об изменении вида использования земли дано главе местной администрации.

Основанием для рассмотрения вопроса является заявление собственника земельного надела.

Заявитель должен приложить выписки из реестра предпринимателей или юридических лиц, паспорт, кадастровую выписку на землю, документы на строения, проект планировки участка. Законодательством некоторых субъектов федерации за решение земельных вопросов предусмотрено внесение платы.

Обстоятельства дела изучаются специалистами землеустроительного подразделения в течение 10 дней. Юридическому лицу в просьбе создать дачу на месте фермы будет отказано. Отрицательный ответ последует от органа власти, если рассматриваемые земли обладают повышенным плодородием.

На следующем этапе муниципальный орган своим решением создает комиссию, которая должна в месячный срок вынести вопрос на открытые слушания.

С этой целью всем заинтересованным лицам – соседям, природоохранным органам, владельцам граничащих капитальных объектов направляются соответствующие уведомления и приглашения.

Сведения о результатах слушаний размещаются в СМИ. На основании протокола комиссия готовит рекомендации – об изменении РВИ или об отказе заявителю. Окончательное решение принимает глава муниципального образования в трехдневный срок после получения рекомендаций. Вердикт направляется в Кадастр, а бывший садовод-огородник превращается в обладателя дачного участка. 

Источник: http://zemrus.ru/kak-sdelat-perevod-iz-selhoz-v-dachnoe

Как земли сельхозназначения перевести под дачное строительство?

Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство

» Земля » Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство?

К земельным участкам, целевым предназначением которых является ведения сельскохозяйственной деятельности, относятся наделы, расположенные за пределами городских поселений, в экологически чистых местностях. В связи с массовым возведением жилых домов наблюдается дефицит земель, предназначенных для строительства.

Поэтому для размещения индивидуальных построек зачастую приходиться использовать земли, преобразованные из других категорий. Стоимость земельных участков, предоставляемых в целях растениеводства и животноводства значительно ниже стоимости наделов других категорий. Таким образом, использование подобных земель под строительство дач наиболее выгодно с финансовой точки зрения.

Как произвести перевод земель сельскохозяйственного назначения в участки, предназначенные для дачного строительства? Рассмотрим подробно далее.

Перевод земель сельхозназначения в земли под дачное строительство

Дачные участки располагаются в непосредственной близости от населенных пунктов и предназначены для летнего отдыха в период проведения сельскохозяйственных работ.

В результате преобразования, сельскохозяйственным землям присваиваются следующие категории:

  • для возведения дачных построек с правом последующей регистрации;
  • для строительства дачных домов без предоставления возможности регистрации постройки.

Целевая характеристика земельных наделов указывается в кадастровых и правоустанавливающих документах.

Если в документации указано, что участок является дачным, то строительство и регистрация жилых домов на нем законодательством разрешена. В том случае, если в графе разрешенного использования надел обозначен как садовый, построить дом на нем можно, но зарегистрировать его в дальнейшем будет крайне проблематично.

Поскольку постройки на участках данной категории считаются временными и не предназначены для круглогодичного проживания.

Процесс преобразования участков сельскохозяйственного назначения регламентируется нормами земельного законодательства.

Инициирование данной процедуры следует начинать с подачи соответствующего ходатайства в территориальный орган местного самоуправления, в ведении которого находится сельскохозяйственный надел.

В ходатайстве укажите следующую информацию:

  • индивидуальный номер участка в кадастровом учете;
  • имеющуюся категорию земельного надела;
  • предлагаемую для перевода категорию земельного участка с мотивированным обоснованием подобных изменений;
  • ссылки на документы, подтверждающие права владельца участка.

Процесс проверки документов со стороны уполномоченного государственного органа занимает не менее 3 месяцев.

В результате рассмотрения представленных документов, службой кадастра выносится одно из следующих решений:

  • разрешить перевод участка сельскохозяйственного назначения в землю, предназначенную для дачного строительства;
  • отказать в преобразовании правового статуса земельного участка с указанием мотивированных причин подобного решения.

Преобразование земель, предназначенных для садоводства и огородничества, осуществляется на основании следующей документации:

  • выписка из единого кадастрового реестра о постановке на учет участка земли;
  • документ о проведении экологической экспертизы на предмет возможности изменения предназначения земельного участка;
  • выписка из ЕГРН о действующих характеристиках земельного участка.

Главным условием для успешного переоформления сельскохозяйственных угодий в земли под дачные постройки является получение разрешения владельца земли (уполномоченного органа государственной власти).

В отдельных случаях для перевода особо плодородных земель потребуется проведение экологической экспертизы.

С 2016 года преобразование сельскохозяйственных участков может осуществляться по инициативе государственных органов, в том случае если они изъяты у хозяев.

Актуальность данной процедуры связана с необходимостью расширения земель поселений и предоставления возможности гражданам свободных участков для строительства жилых домов.

В случае предоставления в уполномоченный орган неполного комплекта документов выносится отказ, и дальнейшее рассмотрение будет возможно только после направления всех необходимых справок и выписок.

Также отказ в проведении процедуры переоформления правового статуса земельного участка выносится в случае выявления недостоверных сведений, указанных в документах.

В соответствии с требованиями действующего законодательства решение по результатам рассмотрения представленных документов выносится не позднее 2 месяцев с даты подачи заявления. Направление ответа заявителю должно быть организовано в срок до 14 дней со дня вынесения решения.

Законодательством установлен запрет на перевод сельскохозяйственной категории земельного участка в том случае, если в результате подобных действий нарушается территориальная целостность земельного фонда.

Наряду с вышеизложенными причинами отказа в переводе сельскохозяйственных земель законодательство выделяет следующие обстоятельства:

  • решение экспертной экологической комиссии о невозможности преобразования целевого значения земельного участка;
  • на законодательном уровне установлены ограничения по переводу земель (кроме требований, установленных федеральными законами, уточните также содержание нормативных актов регионального и муниципального уровней на предмет установления ограничений на преобразование земель в конкретной местности);
  • наличие ошибок и недостоверных сведений в кадастровых документах на земельный надел.

Если на ваш взгляд отрицательное решение по вопросу преобразования сельскохозяйственного надела в участок для дачного строительства, было вынесено необоснованно, то в обязательном порядке обращайтесь с ходатайством о пересмотре неправомерного решения в судебные органы.

Законодательством установлен трехмесячный срок исковой давности для обжалования акта муниципального органа государственной власти. Однако если веские обстоятельства не позволили вам обратиться за защитой своих прав в определенный законодательством срок, то он продлевается на период действия данных обстоятельств.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-zemli-selxoznaznacheniya-perevesti-pod-dachnoe-stroitelstvo.html

Перевод земель под дачное строительство < Юридический центр ГРАД

Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство

В этой статье Вы узнаете о категориях земель, на которых можно организовывать садовые товарищества, какие земли можно перевести под дачное строительство, какие документы для этого нужны и как выбрать участок земли для перевода.

Что такое дача? Ответ на этот вопрос у каждого человека будет разным. Но что-то общее, конечно же, будет.  Дача, это отдых, шашлыки, огород, одним словом, хобби на выходные. В любом случае, нам нужен дом на участке и желательно с баней.

Вопрос о том, какие земли могут подойти под дачное строительство, возникает у людей, которые не могут себе позволить покупку жилья в населенном пункте.

И сейчас, мы расскажем Вам, что для этого нужно для процедуры перевода земли под дачное строительство, какие подводные камни есть при выборе категории земель и какие документы Вам необходимы для осуществления процедуры.

По действующему законодательству РФ, все земли делятся на семь категорий, соответствуя своему назначению. Если Вы планируете приобрести землю под дачное строительство, Вам необходимо знать, какой статус имеет участок, который хотите купить. Вам подойдет земля сельхозназначения или земли населенных пунктов под дачное строительство.

Земля сельскохозяйственного назначения. Этот вариант более распространен для формирования садово-дачных сообществ и товариществ. Эти земли обычно разбиты на участки. Их продают людям, которые хотят вступить в кооператив. Выделение такой земли происходит в крупном масштабе.

Землю в черте населенного пункта и пригодную под дачное строительство можно получить при одобрении властей. Но, как показывает практика, это скорее является исключением, чем правилом.

Важно! Так же, при приобретении участка, обратите вниманию на категорию будущей покупки. Если это дачный участок, то на нем можно заниматься строительством, но с некоторыми ограничениями. А если этот значится как садовый, то вы не сможете возводить капитальные постройки, так как это запрещено.

Виды участков, предназначенных под дачные постройки

Речь пойдет о трех таких видов земель, а именно:

Садовый. Можно строить хозяйственные сооружения и постройки. Жилье без регистрации.

Огородный. Есть возможность постройки хозяйственных помещений и накопительного жилого строения, при условии, что это разрешено. Так же, права строительства может отсутствовать.

Дачный. Разрешено возводить хозяйственные постройки и сооружения. Жилой дом с возможностью регистрации и без такой возможности.

Только эти три категории попали под понятие «дача».

Вложение средств в земли сельхозназначения считается выгодным. Ведь такие земли можно не только сдавать в аренду, но и застроить до 30% участка. Пользование такой землей, обязательно должно быть целевое, хотя и в этом случае есть ряд нюансов. Например, Вы можете заняться переводом земли из сельхозназначения в дачное и увеличить права на пользование землей.

Что нужно учесть при покупке земли сельхозназначения?

Если у Вас расчет на перевод земель под дачное строительство, то выберете участок рядом с населенным пунктом.

Выбор территорий осуществляйте из расчета местности с наиболее плодородной почвой

Расположение земли. Если она находится недалеко от курортного района, то такая земля будет пользоваться спросом.

Не забывайте о том, что необходима развитая инфраструктура (коммуникации, дорога, вода и прочие).

Перевод земли из сельхозназначения в дачное

Вот мы и подошли с вами к самому главному вопросу: как же осуществить перевод земель под дачное строительство.

Первый шаг, который Вам необходимо будет сделать, это составить ходатайство и вместе с ним отправиться к местным органам самоуправления.

В бумаге нужно будет указать номер участка (эти данные есть в кадастровом реестре), категорию и право на землю и указание категории земли, в которую Вы хотите перевести. Далее, прикладываете к ходатайству документы:

  • копию паспорта;
  • выписки из госреестра;
  • заключение экологов;
  • выписка из государственного кадастра;
  • согласие правообладателя на смену категории земли.

Процедура рассмотрения прошения длится до трех месяцев. Такие сроки обусловлены тем, что происходит согласование на Федеральном уровне. По окончании Вы получите акт с положительным или отрицательным ответом.

Если Ваша просьба была одобрена, останется только оплатить все нужные сборы и внести изменения в госреестр и государственный кадастр.

Когда Вы завершите все эти процессы, не забудьте предъявить акт о переводе земли из сельхозназначения в дачное.

Ура! Земля Ваша! Теперь, в зависимости от назначения земли, Вы можете заниматься строительством, садоводством и, конечно же, отдохнуть, после хлопотной и длительной процедуры перевода.

Чтобы процедура перевода земель прошла быстрее и закончилась одобрением, наша компания предлагает свою помощь в оформлении документов и выборе категории земель, которая Вам подойдет больше всего.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источник: http://gradmoscow.ru/perevod-zemel/perevod-zemel-pod-dachnoe-stroitelstvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.