Как перевести земли поселений в ижс

Содержание

Перевод земли под ИЖС

Как перевести земли поселений в ижс

Отправьте нам свой телефон, и мы расскажем, где можно купить участок ИЖС по цене от 7000 рублей

Ваша заявка принята

Закрыть

Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.

Ижс бывает разный…

В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение.

Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС».

Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае.

Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.

Можно ли изменить категорию земель?

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов.

И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта.

Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства.

Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

Порядок действий для перевода земли в ИЖС

Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно.

Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.

2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

  • Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • кадастровый номер земельного участка;
    • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
    • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
    • права на земельный участок.
  • К ходатайству должны быть приложены следующие документы (см. п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
    • копия удостоверения личности заявителя – физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
    • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
    • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
  • Рассмотрение ходатайства. Поданное Вами ходатайство будет рассмотрено в обязательном порядке, закон предусматривает только два основания для отказа: если его подало ненадлежащее лицо (но Вы – собственник, т.е. лицо самое что ни на есть надлежащее), или если поданные документы не соответствуют требованиям законодательства (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения данного ходатайства будет акт о переводе участка из одной категории в другую либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через два месяца со дня подачи ходатайства и направлен Вам в течение 14 дней со дня принятия.
  • Основания для отказа в изменении категории участка. В законодательстве четко определены причины, по которым Вам могут отказать в переводе участка под ИЖС. В самой распространенной ситуации – перевод земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов – отказ будет обоснован положениями п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ: «несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации». Чтобы перевести эту формулировку с юридического на русский, нужно обратиться к положениям Главы 2 Закона № 172-ФЗ, которой устанавливаются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В п. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ перечислены случаи, в которых можно изменить назначение сельхозземель, и один из них – установление или изменение черты населенных пунктов. Именно это должно произойти, чтобы Ваш дачный или садоводческий участок приобрел вожделенный статус ИЖС.

Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

Как гарантировано получить ИЖС

Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии – покупайте участки с категорией “земли населенных пунктов” и разрешенным использованием “индивидуальное жилищное строительство”, либо участки с категорией “земли сельскохозяйственного назначения” и одним из двух видов разрешенного использования: “для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений”, а также “для дачного строительства”. Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для “дачи” и для “садоводства” практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете – не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств: свидетельство на ИЖС, свидетельство на дачное строительство, свидетельство на садоводство.

Источник: https://www.blizoki.ru/main/oformlenije-ijs

Как перевести землю из садоводства в ИЖС – пошаговый план

Как перевести земли поселений в ижс

У многих в собственности есть садовые участки. Одни получили их в наследство, а другие приобретают их из-за их низкой стоимости. Согласно действующему законодательству, возможности по их использованию существенно ограничены. Чтобы это исправить, необходимо поменять статус земельного участка.

статьи:

Нормативная база

Садовый участок можно использовать только для ведения личного подсобного хозяйства. При этом существует множество ограничений, начиная от застройки и заканчивая сложностью зарегистрироваться на собственной земле.

Изменение категории – регламентированная процедура для земельных участков, в результате которой они включаются в состав населенного пункта. Новая запись вводится в генеральный план местности. Благодаря этому вы сможете построить на участке основательный дом и другие постройки, а также оформить постоянную или временную регистрацию.

Сама процедура регламентируются следующими законодательными актами:

  • Земельным Кодексом РФ.
  • Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 05.01.2005 г.

С 2008 года данную процедуру проводят бесплатно. Но она потребует от вас существенных временных затрат. Несмотря на бесплатность процедуры, иногда ответственные лица требуют внести плату за увеличение стоимости земли. Но законодательно возмещение разницы стоимости не предусматривается.

Особенности процедуры перевода земли из СНТ в ИЖС

Она представлена сменой категории разрешенного использования из садоводства в индивидуальное жилищное строительство. Это официальная процедура, которая означает изменение записи в реестре недвижимости. Таким образом меняется разрешенное использование. Но разрешение могут получить не все владельцы.

Важно, чтобы земля располагалась в непосредственной близости от границы генерального плана ближайшего населенного пункта. Также участок может располагаться на территории, которая запланирована для включения в состав населенного пункта в будущем.

Пошаговая инструкция — как перевести землю из садоводства в ИЖС

Прежде чем приступить к процедуре, необходимо ознакомиться с основными ее этапами и особенностями.

Она регламентируется ФЗ № 172 от 21.12.2004 г и включает следующую последовательность действий:

Подготовка документовСоберите наиболее полный пакет документов еще до подачи ходатайства. В противном случае у вас не примут документы на рассмотрение.
Подача ходатайстваОно подается вместе со всеми необходимыми документами лично собственником или его законным представителем.
РассмотрениеГотовьтесь к ожиданию не менее 2,5 месяцев. Но в случае положительного ответа у вас появится возможность официальной смены категории участка.

Подготовка пакета документов

В первую очередь вы должны собрать все необходимые документы. Список зависит от того, кто их подает.

Необходимо собрать следующее:

  • Гражданский паспорт и его копия, если документы подает гражданин.
  • Выписку из ЕГРИП для предпринимателей.
  • Выписку из ЕГРЮЛ для юридических лиц.
  • Кадастровый паспорт или выписку сведений из государственного кадастра недвижимости.
  • Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
  • Согласие владельца на смену категории пользования.

Подача и рассмотрение ходатайства

Когда вы подготовитевсе документы, их следует подать на рассмотрение ответственного лица. Они предоставляются в орган местного самоуправления. Помимо документов, необходимо правильно составить прошение.

Оно должно включать следующие данные:

  1. Кадастровый номер.
  2. Действующую категорию земли.
  3. Категорию, в которую вы хотите перевести землю.
  4. Обоснование для ее изменения.

Приготовьтесь к длительному ожиданию. Только на рассмотрение документов уходит не менее 2 месяцев. Решение передается заявителю не позже 14 дней с того момента, когда решение было принято.

В результате вы получаете решение о возможности или невозможности изменения категории использования. Если будет принято положительное решение, вы получите соответствующий акт.

В случае отказа вам укажут причину.

Возможные сложности

В процессе перевода земли в ИЖС можно столкнуться с рядом сложностей. Они возникают как на этапе сбора пакета документов, так и в процессе их рассмотрения.

Чтобы не возникло дополнительных проблем, важно соответствие значимым условиям:

  • Участок должен географически подходить для включения в ближайший населенный пункт.
  • Кадастровая стоимость должна соответствовать среднему уровню по району.
  • Для гарантии заручитесь заключением экологической экспертизы или Министерства сельского хозяйства.

Обратите внимание! Землю не получится перевести в категорию ИЖС, если она находится далеко от населенного пункта.

В результате, чтобы перевести землю из СНТ в ИЖС, требуется основание. Если оно есть, соберите документы и подайте ходатайство на рассмотрение ответственному лицу.

сюжет расскажет об этапах подготовки и процесса изменения назначения земельного участка

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/kak-perevesti-zemlyu-iz-sadovodstva-v-izhs-poshagovyj-plan.html

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. Порядок действий

Как перевести земли поселений в ижс

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Перевод земли

Нецелевая эксплуатация земли грозит собственнику штрафными санкциями, а в отдельных случаях – изъятием земельного надела. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения категории и разрешенного использования земли, позволяющая избежать подобных осложнений.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.

Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.

Не следует путать категорию земли и ее разрешенное использование. СХН – категория земель, ИЖС – разрешенное использование.

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

  • Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
  • Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
  • Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
  • Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

Таким образом, процедура перевода значительно усложняется. Кроме того, инициатор изменения земельной категории должен возместить потери государства вследствие снижения кадастровой стоимости участка.

В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

  • Земельный участок распложен в непосредственной близости от границ поселения, зафиксированных в генеральном плане застройки;
  • Земельный участок расположен в пределах территорий, рассматриваемых в качестве резерва для расширения населенного пункта.

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта.

В противном случае изменение категории также не возможно.

Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

В отдельных случаях общая сумма денежных средств, затрачиваемых на изменение категории земли, может достигать трети кадастровой стоимости участка.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

  • Паспорт заявителя (владельца участка);
  • Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
  • Кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
  • Выписка на участок из ЕГРН.

Необходимо заранее уточнить перечень документов и подготовить их в соответствии с требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления

Заявление о запросе перевода земельного участка из СХН пишется в произвольной форме и подается в органы местного самоуправления вместе с подготовленными копиями документов.

При составлении заявления необходимо указать следующую информацию:

  • Паспортные данные заявителя (владельца участка);
  • Кадастровый номер земельного участка;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
  • Текущая категория и ВРИ земли;
  • Желаемая категория и ВРИ земли;
  • Запрос и обоснование изменения категории земли.

В подаче заявления может быть отказано в случае, если состав пакета документов или текст заявления не соответствуют требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

Срок рассмотрение поданного заявления может составить до двух месяцев. Затем, в течение четырнадцати дней заявитель извещается о возможности (или невозможности) изменения категории земельного участка.

При положительном исходе заявителю направляется акт об изменении категории и ВРИ участка.

При этом в акте обязательно должны быть указаны:

  • Характеристики участка и его кадастровый номер (не должны отличаться от приведенных в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах);
  • Основания для изменения земельной категории;
  • Бывшая и текущая категории и ВРИ земли.

Изменения вступают в силу после внесения новой информации в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может занять до двух месяцев с даты принятия решения об изменению категории участка. По внесении информации заявитель будет проинформирован дополнительно.

После этого собственник в праве осуществлять на участке деятельность в соответствии с новой категорией и разрешенным использованием земли.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

В отдельных случаях более эффективным решением проблемы может стать изменение ВРИ участка с сохранением категории земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/izhs/kak-perevesti/sh-v-izhs.html

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Как перевести земли поселений в ижс

Кадастровая стоимость исчисляется, исходя из категории вида разрешенного использования. Земли лесного фонда являются федеральной собственностью и не могут находиться в частной собственности, следовательно, здесь говорится об изменении вида разрешенного использования. Скорее всего, речь идет о землях под сельхозугодия, и лучше решать вопрос через местную администрацию.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы интересуетесь с целью построить дом на Вашей земле и жить в нем, то я посоветую Вам лучше зарегистрировать фермерское хозяйство с использованием данной земли, построить там дом, завести корову или просто косить траву и продавать сено.

Если Вы планируете перевести свой участок в ИЖС с целью разделения его под коттеджный поселок, то Вам, в первую очередь, понадобится сумма от 10 млн рублей: на разработку и согласование документации, получение тех или иных условий по коммуникациям и прокладку дорог.

Можно ли вообще перевести землю в ИЖС этот вопрос Вам следует уточнить в генплане развития района. Перевод осуществляет администрация района. Кстати, в отдаленных от больших городов поселениях это может быть практически бесплатно.

Вам надо только обосновать, что это приведет к развитию местности и привлечению инвестиций.

Отвечает исполнительный директор ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов:

Если этот земельный участок не входит в состав земель лесного фонда, то его можно включить в состав населенного пункта и изменить вид разрешенного использования.

Процедура включения земельного участка в состав населенного пункта и изменение вида разрешенного использования земельного участка регулируется ст. 4.

1 ФЗ-191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 года.

Кадастровая стоимость земельного участка безусловно изменится, так как изменится удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Как поменять категорию земли?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Отвечает инженер по согласованиям ХК «Сити 78» Дмитрий Кириллов:

Процесс перевода земельного пая в земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» можно разделить на два этапа.

  1. Сначала необходимо земельный пай выделить в натуре, то есть провести межевание земельного участка, сформировать его границы, поставить на Государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Данная процедура предполагает в том числе согласование непосредственного месторасположения земельного участка с совхозом, в составе земель которого находится испрашиваемый пай. Кроме того, вышеуказанная процедура далеко не всегда идет «в ногу» с интересами правообладателя, потому что у совхоза также может быть свое видение использования земель в конкретном месте. В итоге может получиться так, что пай будет выделен в менее интересном месте. Если все-таки удалось получить одобрение от совхоза, земельный пай оформлен как земельный участок со всеми необходимыми характеристиками, то можно попытаться изменить целевое назначение земельного участка.
  2. Процедура изменения вида разрешенного использования трудна и сопряжена с большими финансовыми тратами. Для того чтобы изменить вид разрешенного использования на «для индивидуального жилищного строительства», необходимо изменить категорию земельного участка на «земли населенных пунктов». Изменение категории предполагает внесение изменений в генеральный план того муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Также после внесения изменений в генеральный план необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки. Данные документы являются основополагающими в характере строительства и пользования землей. Помимо всего прочего, указанные выше документы являются стратегическими документами и корректировать их каждый раз под требования конкретного лица нецелесообразно.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Возможен и такой вариант: генеральный план и/или правила землепользования и застройки не утверждены на конкретный момент.

В данном случае есть возможность «запрыгнуть в последний вагон» и предложить администрации муниципального образования свое видение использования испрашиваемого земельного участка. Как правило, чиновники далеко не всегда принимают позицию интересанта.

Любое изменение/дополнение в генеральный план и/или в правила землепользования и застройки влечет за собой большие финансовые траты из бюджета. Также можно предложить собственную финансовую помощь.

Кадастровая стоимость (в частности, удельный показатель кадастровой стоимости) земельного участка в составе земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» будет в сотни и тысячи раз больше, нежели чем удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, находящего в составе земель сельскохозяйственного использования.

Считаю не лишним обратить внимание на позицию Правительства РФ по вопросу перевода и использования земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время четко прослеживается тенденция к сохранению сельскохозяйственных земель, и, соответственно, на этапе перевода в другие категории Вы скорее всего столкнетесь со множеством административных барьеров.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_perevesti_svoyu_zemlyu_v_kategoriyu_izhs/6430

Документы для перевода земли из садоводства в ИЖС

Как перевести земли поселений в ижс

В последнее время набирает популярность строительство частных домов. Для того чтобы в дальнейшем избежать проблем с их правильным оформлением и получить объект, которым можно свободно распоряжаться (продавать, дарить и пр.), необходимо правильно выбрать земельный надел для строительства дома. Наиболее часто в связи с этим возникает вопрос о том, как перевести землю в СНТ в ИЖС.

Причины и особенности смены категории земель

Прежде чем решать вопрос с переводом земли, следует разобраться, для чего необходима данная процедура, так как по нормам земельного права на участках садового объедения разрешено строить жилые здания. Ранее действующим законодательством регистрация (прописка) в таких помещениях была запрещена.

Конституционный суд такое положение признал незаконным и теперь, при условии, что строение располагается в черте населённого пункта, пригодно для круглогодичного проживания, соответствует противопожарным, градостроительным и санитарным требованиям, это стало возможным.

Если вопрос стоит только в прописке, то смысла в изменении разрешённого вида использования земли нет. С другой стороны, оставаясь в таком НКО, сложно решать многие вопросы, например, подключение водоснабжения. Членство в организации обязывает за разрешением проблем обращаться к общему собранию.

Так, развитие инфраструктуры в своих владениях (прокладка газопровода) будет находиться исключительно в его компетенции.

Все земли в стране делятся в зависимости от того, для какой цели они предназначены,  это может быть ведение лесного или водного хозяйства, развитие туризма или спорта, оздоровления граждан (курорты) и сельскохозяйственная деятельность.

Последняя, в свою очередь, разветвляется на ряд групп по различным принципам, например, по конкретным видам производства (растениеводство, скотоводство или ведение КФХ и т.д.).

Разделение можно провести и в зависимости от ценности земель, так, в безусловном приоритете будут сельхозугодия.

Вопрос о смене вида использования земельных участков чаще всего встаёт у граждан в связи с узакониванием домов, построенных на землях сельхозназначения, которые относятся к угодьям. В этом случае законного выхода из такой ситуации нет, так как нормы права однозначно указывают на невозможность подобной смены.

Даже если местная администрация своим волевым решением изменила вид использования участка, это не гарантирует того, что в будущем удастся избежать судебной тяжбы. А как свидетельствует статистика, в 100% случаях судьи отменяют подобные акты.

Условия перевода в земли ИЖС

Разрешённое строительство невозможно без документов, содержащих планировку территории и разработанный свод правил, определяющий условия пользования землёй и её застройки, которые представляют собой:

  • определённую последовательность их применения и способы внесения поправок;
  • отображённые на картах градостроительные зоны;
  • регламенты по градостроительству.

Именно последним будет определён применяемый к земельному наделу правовой режим. При установлении правил учитывается фактическое использование наделов, а также возможность сочетания существующего и планирующегося видов эксплуатации земельных участков. Действие данного документа распространяется на все наделы в границах территориальной зоны.

Пример:

Гражданка Томилова подала иск, в котором требовала признать отказ поселковой администрации в исключении надела из категории сельхозназначения и внесении его в черту населённого пункта недействительным.

В обосновании приведённых доводов Томилова указала, что владеет указанным участком на праве собственности и неоднократно обращалась к главе администрации посёлка и муниципалитета с просьбой о его переводе в иную категорию, предусматривающую строительство дома.

Суд гражданке отказал, объяснив, что для осуществления перевода спорного надела в земли, предназначенные для строительства, необходимо было внести изменения в генеральный план поселения, так как в данном случае требовался перенос границ последнего.

У местного органа власти есть право этот план утвердить, принять решение о его подготовке и внести предложения по его изменению. Между тем он не уполномочен корректировать и вносить изменения в генплан, которые предусматривает сдвиг границ, истица же не заявляла решения о подготовке подобного проекта.

Законом определены земельные наделы, которые не подпадают под действие установленных регламентов, к ним, в том числе, относятся предназначенные для ЛЭП и автомобильных дорог, принадлежащие к территориям, в которых созданы особые условия для быстрого развития в социальной и экономической сферах, а также сельхозугодия и пр.

Земли СНТ являются одним из подразделений земель, цель использования которых – сельское хозяйство. ЗК РФ закреплено положение о предоставлении подобных земель гражданам для ведения КФХ, ЛПХ, садоводства, огородно/дачной деятельности и не предусмотрено использование для ИЖС.

Вид эксплуатации земель СНТ изменить решением властного органа нельзя, но существует возможность перевода под индивидуальное жилищное строительство путём смены цели использования земель, в данном случае – на населённый пункт.

В нормах права разъяснено, что садовый участок предназначен для разведения сельхозкультур, к которым относятся ягоды, овощи, фрукты, а также для отдыха.

Для того чтобы совершить перевод земли  посредством смены категории, необходимо решение собственника. Так, по федеральным территориям это будет Высший орган исполнительной власти РФ, в регионах – глава края/области и т.п.

, а в муниципалитетах – лица, возглавляющие администрации. Наделы, предназначенные для сельхозпроизводства, могут изменить категорию только по решению Федерации и субъекта.

Правилами, содержащимися в нормативных актах, дан закрытый перечень исключительных случаев, который позволяет перевести земли этого вида в иную категорию.

А именно:

  1. Временное ограничение в эксплуатации наделов земли с целью восстановить истощённую либо загрязнённую почву.
  2. Установление особого порядка режима охраны территорий с уникальными природными характеристиками или расположенными на них предметами исторического и культурного значения.
  3. Перенос границ населённых пунктов, связанный либо с включением новых земель, либо, напротив, с их исключением из черты сёл/городов и пр.
  4. Расположение объектов, связанных с промышленным производством, если стоимость надела по кадастру не превышает средний уровень установившейся в указанном муниципальном округе цены. В том числе их расположение на наделах с более высокой ценой, когда нет других вариантов и пр.



Пакет документов для изменения цели использования земель

Чтобы осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, составляется с ходатайство, которое передаётся во властный орган, наделённый должными полномочиями для принятия решения. Требования к оформлению обращения и список необходимой документации в качестве приложения разрабатывает государство или регион, в зависимости от того, кому территория принадлежит.

В ходатайстве необходимо указать следующие сведения:

  • номер земельного надела по кадастру;
  • категория земель, к которой в настоящее время принадлежит надел, и та, в какую она будет переведена собственником;
  • доводы, обосновывающие необходимость изменения цели использования надела;
  • документальное подтверждение вида права, на котором осуществляется владение.

Ходатайство не будет принято к рассмотрению, если к нему не приложить данные бумаги:

  • выписка из ГКН, содержащая характеристики о земле, которая будет переводиться в иную категорию;
  • в случае обращения гражданина прикладывается копия паспорта, если заявление поступило от юрлица или ИП – выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРП, соответственно;
  • бумага от регистрационного органа с указанием прав на интересующий надел;
  • при условии, что для смены цели использования земель требуется экологическая госэкспертиза, обязательным будет являться представление заключения от неё, подписанное и заверенное соответствующим образом;
  • согласие правообладателя.

Когда надел переводится из одной категории в состав другой, преследуя цель создания природной территории, находящейся под особой охраной, при условии, что участок не изымается, либо это связано с тем, что устанавливаются/меняются линии границ населённых пунктов, исполнительные органы регионов, госвласти или местная администрация подают ходатайство, не уведомляя собственника.

Регламент, применяемый при рассмотрении заявлений

Прежде чем обратиться с заявлением, интересант должен выяснить, в чьей компетенции будет находиться его рассмотрение. В конкретном случае решение по вопросу перевода земли из СНТ в ИЖС принимается либо Федерацией, либо её субъектом.

Отказом в рассмотрении ходатайства может послужить:

  • обращение ненадлежащего лица;
  • материалы, представленные для смены категории земель, по своей форме и содержанию не отвечают требованиям, которые устанавливают соответствующие нормативные акты.

Если по вышеуказанным основаниям обращение к рассмотрению не принято, то не позднее 30 дней с момента поступления оно будет возвращено интересанту с указанием причин.

Рассмотрев ходатайство, соответствующий орган должен либо принять положительное решение о переводе земель садоводческого некоммерческого товарищества под надел для ИЖС, либо отказать заявителю. В обоих случаях органом издаётся акт.

Рассмотрение ходатайства ограничено следующими временными рамками:

  • если решение будет приниматься правительством РФ, то на это отводится 3 месяца со дня поступления обращения;
  • если документ был направлен в орган субъекта или муниципалитет, то исполнение необходимо завершить в течение 2 месяцев.

В оформленном акте должна содержаться информация:

  • о том, для чего потребовался перевод земли из одной категории в другую;
  • о номере участка из кадастра, его площади, подробно описанном местоположении с указанием границ;
  • с указанием на текущую и будущую категории земель.

После окончательного утверждения акта (вне зависимости от того, положительное или отрицательное решение было принято) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося в случае несогласия есть право обжаловать акт в суде.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

  • наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
  • отрицательное заключение, принятое в результате рассмотрения предоставленных материалов гос. экологической экспертизой;
  • выявление несоответствия между указанной целью использования участка и утверждённым планом территории.

Постановка на учёт в ГКН

На основании акта у органа, его принявшего, возникает обязанность направить его копию в кадастровую палату для постановки на кадастровый учёт, сделать это необходимо в течение 5 дней с момента принятия решения. ГКН информирует владельцев земельных участков о состоявшемся переводе земель с указанием акта, на основании которого это произошло.

Земли будут считаться переведёнными из одной категории в другую с даты постановки на кадастровый учёт. Документы, подтверждающие право собственности на надел, в связи с осуществлённым переводом переоформлять необходимости нет.

Обязательным требованием законодательства является отнесение земельных участков к той или иной категории. При условии, что данная характеристика обозначена только в правоустанавливающих документах, изменения в сведениях госкадастра при регистрации прав будут внесены на её основании.

Если категория надела не определена ни в документах, устанавливающих право, ни в кадастре, то местным органом власти принимается решение об отнесении его к одной из категорий в зависимости от цели использования близ расположенных земель. Так, если надел расположен в границах посёлка, то он будет отнесён к объектам населённых пунктов.

В иных случаях основанием для определения правового режима надела будут документы, подтверждающие его фактическое использование.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/perevesti-snt-v-izhs.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.