Как определить цену дома

Содержание

Оценка стоимости жилого дома с земельным участком

Как определить цену дома

При получении в наследство недвижимости или оформлении ипотечного кредита требуется провести оценку дома и земли. Самостоятельно провести процедуру проблематично, результат получится приблизительным.

Когда требуется проведение оценки дома и участка

Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.

Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:

  • Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
  • Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости. 
  • Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
  • Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
  • Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
  • Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.

ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.                         

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка

Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.

СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

  1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
  2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
  3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

  • Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
  • Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
  • Наличие обременения на участке и даче.

ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Какие документы необходимо предоставить

Для определения стоимости дома требуется следующая документация:

При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком. 

Отчет об оценке

Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.

В документе отражены следующие сведения:

  • данные об эксперте и заказчике;
  • сведения о методиках оценки жилища;
  • информация об осматриваемом доме;
  • анализ рынка недвижимости;
  • выявление рыночной стоимости объекта.

Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:

  • документацию на жилье;
  • фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
  • рыночную цену недвижимости;
  • ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).

Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:

  • диплом об образовании в сфере оценки;
  • документ, подтверждающий членство в СРО;
  • страховой полис гражданской ответственности.

СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

  • размер суммы;
  • срок предоставления ссуды;
  • процентная ставка.

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

  • потребовать проведение повторной экспертизы;
  • провести оценку в другой компании;
  • на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/ocenka-stoimosti-doma-s-zemelnym-uchastkom

Оценка доли в доме: важные аспекты определения долевой стоимости

Как определить цену дома
При обмене долевых элементов жилища учитывают долю, принадлежащую несовершеннолетнему: уменьшение не допустимо. Регулирование этого процесса происходит сотрудниками социальной защиты.

Трудности, с которыми сталкиваются владельцы одного раздробленного объекта недвижимости, связаны с неполноценностью содержания законов РФ. Доля юридически не фиксируется количеством квадратных метров.

Это часть одного целого, разделенная на нескольких владельцев, ½ , 1/5 или вовсе 1/12, но какая комната или часть ее принадлежит определенному лицу – не ясно. В этом случае целесообразно по суду или самостоятельно определить порядок владения.

Удобнее, когда по суду произведено разделение в натуре, то есть каждому собственнику установлена под владение комната. Ценовой диапазон такого элемента дома во втором варианте в 1,5-2 раза выше первого.

Также, помимо характеристик жилья, на оценку доли в доме влияет:

  • Наличие соглашения (определения суда) о порядке пользования жильем (без участия суда должно быть заверено нотариально);
  • Площадь доли;
  • Тождество доли отдельной комнате;
  • Количество содольщиков, в особенности количество несовершеннолетних содольщиков (при желании продать дом требуется согласие совершеннолетнего, а значит придется ждать)
  • количество жильцов.

Элитный район, дорогой ремонт и прочие нюансы, которые увеличили бы стоимость целого дома, в случае с частью, практически не имеют значения. Покупатель скорее купит отдельное жилище без ремонта, чем кусочек недвижимости с его наличием.

Свободный доступ в квартиру – условный фактор, влияющий положительно на рост стоимости. При негативном настрое остальных совладельцев к новому собственнику, цена падает.

Кто проведет оценку?

Для корректного определения цены требуется обратиться к проверенным специалистам. Это лицензированные организации или частные профессионалы, практикующиеся на оценке загородной или городской недвижимости более 12 месяцев.

Оценщик обязан:

  • иметь высшее экономическое образование по направлению оценка недвижимости (допустимо юридическое с дополнительными курсами по оценочной деятельности);
  • застраховаться на случай ошибки в результатах;
  • состоять в СРО;
  • пройти квалификационную аттестацию.

Целесообразно проверить репутацию специалиста.

Как проходит процедура?

Заинтересованное лицо (группа лиц) подает заявку в оценочную службу. заявки приблизительно таково:

  • данные заказчика;
  • цель, основание мероприятия;
  • наименование объекта;
  • перечень используемых документов

Заявку требует рассмотрения, оценщик определяет возможность качественного проведения оценивания. Влияющим фактором к положительному решению является полный пакет документации. В интересах заказчика кроме паспорта предоставить:

  • право собственности доли (договор мены, купли-продажи, свидетельства о наследстве, приватизация);
  • перечень собственников частей (в ЕГРН);
  • план помещения с экспликацией (БТИ);
  • технический или кадастровый паспорт жилья;
  • соглашение о порядке пользования жильем.

Если предполагается вступление в наследство – свидетельство о смерти владельца.

Далее если препятствий к мероприятию нет, нужно составить договор. В нем указывают помимо данных заказчика и реквизитов компании сроки (фиксируется начало и окончание работ) и стоимость услуг. Описываются дополнительные условия. Критерии определяют в индивидуальном порядке, они зависят от масштаба и сложности мероприятия.

Договор подписывают и скрепляют печатью. После оплаты заказчиком услуги оценщик приступает к мероприятию.

Если предусматривают определение 1 из частей дома, требуется известить о процедуре остальных совладельцев.,/quote>

Как оценить часть дома?

Оценка доли в доме происходит двумя способами. В зависимости от целей выбирают среднее арифметическое значение или определение стоимости с учетом дисконта.

Первый случай подразумевается, если заказ поступил от всех содольщиков дома с целью продажи. Полученный в результате многоэтапных сложных расчетов ценник жилища просто делят на части согласно количеству собственников.

Если требуется продать или использовать по другому назначению одну долю, тогда нужно общую рыночную стоимость дома разделить на количество владельцев частей и дополнительно результат умножить на коэффициент, который всегда ниже 1 (0,5, 1/3). Коэффициент находится в зависимости от многих факторов и представлен соотношением части к единице.

Итоговый документ

После кропотливой работы оценщик готовит отчет о мероприятии. В нем указывает:

  • регистрационный номер документа;
  • начало работ;
  • информацию, полученную от заказчика;
  • сведения об оценщике;
  • информацию об ответственности за предоставление неверного результата;
  • методы, выбранные для вычисления цены;
  • стандарты для оценки;
  • результаты работы (в приложении прикрепляют расчетные таблицы, графики и другие вычисления);
  • окончание работ.

Отчет об оценке доли в доме нумеруют, прошивают. Необходима печать и подпись оценщика. Процессуальный документ отдают в пользование заказчику, он вправе распоряжаться им в течение 6 месяцев.

Доверьте подбор хороших оценочных служб профессионалам. Sodx.ru – портал, предлагающий помощь в поиске достойных оценщиков.

Источник: https://sodx.ru/ocenka/nedvizhimoe-immushchestvl/otsenka-doli-v-dome/

Пошаговая инструкция для оценки частного дома

Как определить цену дома

Если вы имеете в собственности дом или вы собираетесь его приобрести, то эта статья будет вам интересна. В ней будет рассказано всё об особенностях оценки дома в разных ситуациях. Также в конце статьи будет несколько полезных советов о том, как при оценке дома не переплатить.

Итак, оценка частного дома — 7 шагов.

Что такое оценка дома и кто ее делает

Под оценкой дома понимается процесс, в результате которого устанавливается его стоимость. Происходит это под влиянием законов рыночной экономики, то есть во время купли-продажи происходит установление той суммы, за которую данный объект недвижимости готов приобрести покупать, а продавец готов продать.

В случае, когда продавец и покупатель сходятся в цене, то происходит сделка. Если же одна из сторон не согласна с ценой, значит названная цена не отвечает рыночным условиям. Однако, нередки случаи, когда оценка дома нужна не только во время купли-продажи. Вот в этих случаях и нужна независимая оценка.

Случаи, когда можно понадобится независимая оценка:

  • чтобы рассчитать налоговую сумму при продаже дома;
  • чтобы рассчитать сумму отчислений в Пенсионный фонд;
  • чтобы рассчитать сумму госпошлины;
  • для ипотеки;
  • чтобы рассчитать сумму взноса в уставной капитал;
  • если дом является залоговым имуществом;
  • если дом арестован;
  • при возникновении имущественных споров;
  • во время раздела имущества;
  • чтобы рассчитать сумму выплаты страховки за дом;
  • если строительство не завершено;
  • чтобы рассчитать сумму для инвестиционного проекта.

Заказать оценку дома можно у частных или физических лиц, которые состоят в профильной СРО и обладают полисом страхования гражданской ответственности на сумму не менее трехсот тысяч рублей.

Основные случаи, при которых оценка дома необходима

  1. Оформление наследственных прав

Дома для наследства оценивают для вычисления нотариальной пошлины, определения суммы земельного налога и государственной пошлины а также для разрешения имущественных споров между наследниками. Для этого понадобятся документы о праве собственности, из БТИ, паспорт заказчика и наложенные на него обременения.

В случае перехода в наследство ещё и земельного участка, прилегающего к дому, необходима ещё и оценка земли. В этом случае из документов понадобятся карта участка, документы о статусе земли, геодезия и документы о коммуникациях.

  1. Заключение договора купли-продажи

Оценка дома в этом случае в основном происходит во время предварительных переговоров. Тогда стороны могут вместе выбрать оценщика.

Нередки случаи, когда дом оценивается перед продажей для третьих лиц. Такими лицами могут быть налоговая служба, акционеры предприятия, вышестоящие организации. Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.

Покупатель и продавец совместно находят оценщика. Стоимость оплаты оценщику сразу же оговаривается и записывается в договоре. От результатов оценки никак не зависит, сколько стоит оценка дома.

  1. Оценка по предоставлению органов опеки

Такую оценку проводят, когда хозяином дома или его части является недееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок. В этом случае с домом нельзя совершать никаких операций без разрешения опекунского совета. Это необходимо, чтобы права недееспособного или несовершеннолетнего лица не ущемлялись.

Оценка дома для органов опеки проводится при продаже, сдаче в аренду, разделе дома, оформлении дома в качестве залога, выделении доли в доме, а также других операций. Для оценки необходимо подготовить документы на собственность, паспорт заказчика и технический паспорт. Результатом оценки является заключение, которое подтверждает рыночную стоимость.

СПРАВКА! В случае продажи дома без разрешения органов опеки, суд скорее всего признает сделку недействительной, а лицо, которое предоставило лживые данные, привлекут к уголовной ответственности.

По законам РФ, договор страхования будет считаться недействительным, если стоимость дома выше рыночной. Тогда при наступлении страхового случая сумму возместят частично.

Максимум, который выплачивает страховая компания, равна сумме возведения нового дома с такими же параметрами. Однако, сумма страховки все равно не будет идентична его рыночной стоимости. Это так, потому что земля, на которой стоит дом, тоже имеет свою стоимость. Это даёт пространство для различных вариантов подсчётов.

Выход из этой ситуации в том, чтобы страховать дом без участка, а стоимость страховки определять с помощью оценщика. Тогда различных трактовок быть не должно.

  1. Внесение дома в уставной капитал общества

Это способствует детализации прав участников на принятие решений. Кроме того, при правильной оценке взноса, затраты на амортизацию и налог на имущество исчисляются правильно. Именно по этой причине стоимость дома необходимо оценить верно, при внесении его в уставной капитал.

Дома делят при разводе или других спорах. В итоге нужно, чтобы одна из сторон отказалась от своих прав на часть дом, а вторая выплатила ей компенсацию. Для определения суммы компенсации, необходимо оценить дом. Оценщик произведет оценку дома с земельным участком. Ну и зная эту сумму, можно прийти к соглашению сторон.

Дома делят при ликвидации предприятия, при продаже доли, разводе, при выделении доли, при выходе из долевых собственников.

Сумма кредита в основном имеет размер 80% от цены недвижимости, находящейся в залоге. Из-за этого оценка дома является обязательным условием, если его используют как залог для ипотеки. При этом оценка дома для ипотеки должна проводиться профессиональной компанией-оценщиком. Причем эта компания должна быть аттестована банком.

СПРАВКА! Банк не должен навязывать какого-то определенного исполнителя, он только предлагает рассмотреть список аттестованных оценщиков, из которых вы можете выбрать.

Сначала нужно выбрать компанию для оценки частного дома. Имейте ввиду, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобится именно аттестованный оценщик. Это особенно важно, если оценка нужна для банка или страховой компании. В случае отсутствия у оценщика аттестации, компания не примет ее результаты.

  1. Приглашение специалистов на объект

Перед приходом в дом оценщиков, в нем обязательно нужно прибраться. Необходимо освободить все углы, а также подвал и чердак, если они имеются. Все это должно быть доступно для осмотра. Кроме того, нужно обязательно проверить трубы, краны, ручки и другие мелочи. Все это должно нормально работать.

ВАЖНО! От того, какую уборку и подготовку вы сделаете, зависит итоговая сумма оценки.

  1. Определение престижности района города, в котором находится дом

От местонахождения вашего дома зависит его стоимость. В любом городе есть престижные районы, а есть спальные или даже неблагополучные. На итоговую стоимость оказывает влияние удаленность дома от инфраструктуры и транспортных развязок, уровень шума, экологическая ситуация и так далее.

  1. Вычисление стоимости земельного участка

На эту сумму оказывает влияние множество различных факторов, таких как:

  • размер участка (если он больше трех соток, то это прибавляет к стоимости 2-3%, если меньше — то уменьшает 2-3%);
  • правильной или неправильной он формы;
  • его ширина больше или меньше 12 метров;
  • насколько близко расположены транспортные развязки;
  • дорога покрыта асфальтом или нет;
  • природные условия, близко ли высоки и промобъекты;
  • ровный рельеф участка или со склоном;
  • есть или нет центральная канализация;
  • отдельный въезд (общий с кем-то въезд уменьшает стоимость до 30%).
  1. Определение стоимости главного строения

    Для определения стоимости необходимо узнать чистую площадь дома. Для этого нужно площадь фундамента умножить на количество этажей. Сюда не входят веранды, подвалы, пристройки, гараж.

    После этого оценивается стоимость одного квадратного метра, принимая во внимания скидки или доплаты в зависимости от следующих факторов:

  • кирпичный у дома стены или из ракушечника;
  • возраст дома (если меньше 7 лет, то прибавляется 5-10%, если дома 8-20 лет — то убавляется 5-15%);
  • площадь дома;
  • современный у дома проект или старый;
  • дом готов под ключ или строительство не завершено;
  • новые или старые в доме трубы;
  • нужен или нет дому ремонт;
  • раздельные или смежные комнаты;
  • есть удобства в доме или нет;
  • высокие или низкие потолки.
  1. Определение стоимости дополнительных строений на участке

Нужно узнать примерную стоимость этих строений по отдельности. Как они влияют на общую стоимость мы выяснили выше. Для вычисления стоимости дополнительных строений нужно просто рассчитать стоимость их строительства.

СПРАВКА! Незавершенное строительство уменьшает до 60 % стоимости.

  1. Получение отчёта об итоговой стоимости дома

Теперь пришло время определить итоговую стоимость. Для этого нужно сложить цену за дом, участок и дополнительные строения. Хорошую помощь в деле оценки дома будет консультация юристов.

3 совета, с помощью которых можно сэкономить на оценке дома

Экономить на оценке дома не всегда является хорошей идеей, но несколько способов для этого все же существует. Перед этим необходимо тщательно взвесить все возможные риски и принять окончательное решение.

Для экономии можно пользоваться услугами частных оценщиков, ведь их услуги стоят дешевле. Однако и в этом случае оценщик должен обладать хорошей репутацией и иметь страховку.

Возможность воспользоваться услугами частника можно в тех случаях, если вас не направили на это из банка, страховой компании или другого учреждения. Тогда оценщик должен иметь аккредитацию этого учреждения.

  1. Проведение оценки отдельных объектов самостоятельно

Проведение оценки дома можно сделать самостоятельно. Для этого пользуются рекомендациями и таблицами факторов. Такой анализ своими силами может подойти, если вам нужна оценка для формирования стоимости продажи. Если же оценка нужна для суда, банка или страховой компании, то придется обратиться к профессиональным оценщикам.

  1. Оценка стоимости дома в онлайн-режиме

Есть большое количество сайтов, на которых можно сделать оценку дома онлайн. Чтобы это сделать, нужно заполнить необходимые поля достоверной информацией, после чего получить итоговый результат. Такой способ подходит для оценки дома для личных целей, но не подходит для банков, суда и страховых организаций.

Заключение

Прочитав эту статью, вы узнали, как происходит независимая оценка частного дома и для каких целей она может понадобиться. Также узнали, как происходит такая оценка и в каких случаях она нужна.

Источник: https://onlineserviceip.ru/pravovye-aspekty/ocenka-chastnogo-doma-7-shagov.html

Кадастровая стоимость частного дома: оценка и налоги

Как определить цену дома

Люди часто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Кадастровая стоимость дома — это рыночная оценка жилья, установленная при проведении кадастровой оценки. Процедура проводится независимыми оценщиками. При отсутствии этих данных нельзя решать жилищные вопросы. Выяснить стоимость здания и земельного участка просто, но оценку трудно проверить.

Понятие стоимости

Мало кто понимает, как рассчитывается кадастровая стоимость дома. Это сумма, запрашиваемая на недвижимость. Она приближена к рыночным ценам, но это далеко не одно и то же.

Применяется калькулятор кадастровой стоимости дома. При оценке предусматриваются различные характеристики, а не только сопоставление средних расценок на однотипные здания в одном месте.

Все это устанавливают в Кадастровой палате.

Кадастровая стоимость — показатель, из которого насчитывается налог после продажи недвижимости. Эти характеристики важны при новейшем налогообложении.

Эта система действует в отношении людей, обладающих недвижимостью. Сюда входят не только квартиры и дома, но и гаражи, и прочие сооружения. Все это влияет на результаты оценки.

Стоимость объектов, находящихся в разных местностях, будет разной, к примеру: дом в сельской местности будет стоить намного ниже, чем в столице.

Часто кадастровую стоимость объекта искусственно завышают. Это крупный недочет системы. Приходится переплачивать за ветхое жильё. Верная оценка позволяет совершить такие действия:

  • Посчитать настоящую арендную плату при съёме недвижимости;
  • Верно рассчитать налоги;
  • В случае необходимости разрешено делить дом;
  • Если цена не устраивает, разрешено ее пересчитать.

Знать цену здания, даже если оно недостроенное, стоит каждому домовладельцу.

Проведение расчета

Специалисты применяют специальную формулу, чтобы рассчитать кадастровую оценку дома. Но владельцу жилья стоит знать, из чего формируется кадастровая цена, и какие факторы на неё воздействуют.

На расчет влияют следующие характеристики:

  1. Год постройки и материал. От этого оценка зависит в первую очередь. Возраст играет положительную роль в пользу исторического или культурного наследия. Если дело касается обычного дома, то годы снижают стоимость недвижимости. С возрастом изнашиваются главные составляющие здания. Коммуникации также изнашиваются. Чтобы обновить недвижимость, нужно вложить много средств. Однако возраст кирпичного и деревянного здания рассчитывается по-разному: бревно через 50 лет приходит в негодность (гниёт, трескается), камень служит длительное время.
  2. Площадь дома и земельный участок. Калькуляторы недвижимости действуют в расчете цены земли по общим правилам. Если площадь земли больше площади дома, это стоит значительного дороже. Огромные участки стоят подороже, а небольшие подешевле, если не обращать внимания на другие причины, действующие на цены. Так как дом неотделим от участка, то их реализовывают совместно, пусть в ЕГРН они и зарегистрированы раздельно. Считается, что чем больше места, тем больше возможностей и перспектив участка.
  3. Районная инфраструктура. Дом в деревне или дачном поселке, самый-самый накрученный, и с огромным земельным участком, по цене будет дешевле, чем домик в районном или областном центре, особенно если это Москва. Дело в удобстве проживания: в небольших городах есть клиники, учебные заведения и детских сады. Проведены водопроводные коммуникации, вода и канализация. Это увеличивает кадастровую стоимость.
  4. Стоимость 1 м 2 в области. Чем выше развитие в регионе, тем больше цена на метры. Это может определяться только специалистами. Берутся во внимание среднестатистические характеристики на сегодняшний день. Наличие рабочих мест также играет важную роль. Если в регионе есть работа, то люди зарабатывают и имеют возможность покупать жилье. Поэтому и рыночные цены на дома тут больше, а это означает рост кадастровой цены — закономерность, так как в развивающихся регионах расценки растут на всё.

При выборе жилья или его продаже нужно ориентироваться на кадастровую стоимость.

Со временем и финансовой ситуацией в регионе цена на недвижимость меняется, поэтому специалисты часто используют еще один фактор, указывающий на состояние здания более подробно — это тип жилья. Различают обычные жилые дома и более комфортабельные здания.

Выяснение цены

Рано или поздно к этому приходят все. Если необходимо определить стоимость собственного дома, то можно это сделать двумя методами:

  • посетить Кадастровую палату, отделение Росреестра;
  • узнать информацию на веб-сайте в интернете.

Официальный сайт

Чтобы выяснить эту информацию не выходя из дома, в РФ имеется база данных, содержащая все сведения об имеющихся и поставленных на учёт объектах. Частные дома не исключение.

К Росреестру онлайн имеется доступ у любого интернет-провайдера. Информация находится в открытом доступе, пользователи с ней согласны. Пошаговая инструкция по выходу на сайт:

  • Сначала нужно зайти на сайт Росреестра. Найти подходящий раздел;
  • Перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». Здесь нужно внести определённую информацию по требуемой форме;
  • Указывается вид недвижимости, например, дом. Лучше указать его кадастровый (если известен) и условный номер, записать адрес объекта;
  • Если указать ссылки на бумаги, справка станет более подробной;
  • Указать адрес электронной почты, куда выслать готовую справку;
  • Нажать на клавишу «Поиск».

Результат станет известен через короткое время. Информация в открытом доступе, поэтому при желании можно изучить и стоимость соседних домов. Операция удобная и быстрая, несмотря на то что иногда недостоверна.

Посещение Кадастровой палаты

Если имеются сомнения в верности расчёта стоимости участка через интернет, то следует выяснить кадастровую цену в более серьёзной форме. Таковой считается Кадастровая палата. В ней можно получить справку со всей информацией на дом. Если сумма слишком высока, то документ будет серьёзным предлогом для перерасчета. Выполняются следующие шаги:

  • Обращение в Кадастровую палату. Если очередь большая и нет времени ждать, то можно подойти в функциональный центр, где должны оценивать дома, но выписку нужно будет ожидать чуть дольше по времени.
  • Написать заявление. Заполняется оно там, где заказывается документ. Специалист поможет написать все грамотно и без ошибок.
  • Узнать кадастровую цену жилого здания и заполучить бумаги можно, имея при себе конкретные документы: паспорт, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов.

Если документы будут приняты, заинтересованное лицо получает специальную расписку, в которой указывается срок выдачи запрашиваемого документа. Снимаются ксерокопии оригиналов. При обращении в МФЦ всё еще легче — приходит СМС-сообщение.

Оптимальное время ожидания — пять рабочих дней. В МФЦ клиенты ожидают до полутора недель. В готовой выписке указана кадастровая цена строения. Там присутствует печать из Росреестра. Также имеется вариант получения акта с помощью почты, однако сроки снова могут измениться.

Оспаривание стоимости

Расчёт кадастровой цены здания не беспристрастен. Нередко бывают ошибки, из-из которых рассчитанная сумма не соответствует действительности (ее могут завысить или занизить). В этом случае у собственника могут появиться сомнения в верности оценки — это из-за налогов, которые меняются в зависимости от кадастровой цены. Оспорить ее можно следующим образом:

  • Обратиться в компанию, занимающуюся оценкой, предварительно собрав все необходимые бумаги. Коммерческие фирмы не занимаются такого рода расчетами. Этим занимаются государственные организации, а они опираются на данные из БТИ. Если имеется оценочная комиссия, нужно идти туда.
  • После этого можно идти в Кадастровую палату. Вслед за тем действует особая комиссия, которая занимается оспариванием. Недовольная сторона высказывается о несогласии с оценкой и желании перепроверить все заново.
  • Комиссия рассчитывает цену, беря во внимание все обстоятельства. Повторная проверка может быть дольше по времени, потому нужно набраться терпения.

Если после перерасчета налог не был снижен, нужно подать исковое заявление в суд.

Стоит отметить, что с 2020 года кадастровую стоимость можно будет понизить лишь через суд. В крайнем случае придется выплачивать налоги по прежней ставке, а она не всегда соответствует действительности.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/chastnogo-doma.html

Оценка и определение рыночной стоимости частных домов. Основные методы на сайте Недвио

Как определить цену дома

Обычно люди обращаются к профессиональным оценщикам, чтобы определить настоящую цену здания. Чаще всего это требуется для того, чтобы не переплатить за дом при покупке. Или для того, чтобы определить, сколько стоит собственное жилье за городом.

Практика показывает, что большинство людей мало разбирается в этих вопросах, не говоря уже о методах профессионального анализа. Цель данной статьи — восполнить этот пробел.

Как купить дом и не прогадать по цене?

Чтобы произвести определенную операцию с недвижимостью, то мало иметь только желание. Необходимо, чтобы сделки отвечали определенным требованиям и параметрам. Особенным условием в таких процедурах, обычно является определение реальной стоимости проекта. Не оценив недвижимость, вы не сможете выгодно осуществить сделку покупки-продажи.

Большинство россиян уверены, что для определения рыночного показателя, достаточно данных в техническом паспорте. Практика показывает, что этой информации может быть недостаточно. На момент проведения сделки, эта информация может быть устаревшей.

Рынок частных домов зависим от ситуации в стране. Уже происходили кризисы, санкции, перевороты или же девальвация валюты из-за чего тарифы изменились. Даже если процедура проводилась 6 месяцев назад, а обрушение валюты случилось совсем недавно, то расценки на ваше жилье могли сильно измениться и придется проводить такую операцию повторно.

Рыночная цена – это себестоимость недвижимости, в зависимости от соблюдения рыночных принципов. Проекты ее оценки реализуются по определенным правилам:

  1. продавцы и покупатели заинтересованы в проводимой работе и никто не находится под давлением;
  2. каждая сторона обладает необходимой информацией о положении рынка, поэтому переговоры происходят исключительно с учетом личных интересов;
  3. при этом не будут предлагаться какие-либо условия финансирования;
  4. никто из сторон не планирует уступать в стоимости.

Основные методы оценки жилья

Выделяют три подхода для оценки загородной недвижимости, к ним можно отнести:

  • рыночный (сравнительный);
  • доходный;
  • затратный.

Какую технику анализа выбрать, зависит от объекта и общей ситуации конкретной недвижимости.

При использовании затратного метода, стоимость загородного дома оценивается исходя из затрат на приобретение участка, подведение к нему коммуникаций, себестоимости строительства самого здания, выполненной внешней и внутренней отделке. Также бывают дополнительно учитывают произведенные обязательные платежи в управляющую компанию поселка (если она есть), какие были произведены подтвержденные затраты на налоги и иные отчисления в ходе строительства.

Доходный метод – в этом случае объект оценивают исходя из сроков его окупаемости.

Хотя этот метод в загородном жилье не очень популярен, чаще применим в коммерческой недвижимости, где можно просчитать доходы от сдачи в аренду на несколько лет вперед.

В случае с жилым объектом, но не сдаваемым в аренду применяют модели дисконтирования (какой доход бы приносила недвижимость по годам, если бы была сдана в аренду).

Доходный способ – это, в первую очередь, анализ будущих денежных потоков, который формируются от прибыли с дома или участка. Размер потока зависит от улучшений и прочих параметров.

Важно учитывать амортизацию объектов недвижимости: старый дом, построенный 5-10-15 лет назад не может приносить такую же доходность, как недавно построенный.

К тому же некорректное использование формул может внести значительные неточности в конечном результате.

Для оценивания частных домов наиболее часто используют сравнительный способ оценки. Так как это вид, является целым комплексом исследований и выявлением реальной себестоимости постройки. При оценке зданий, один объект сравнивают с другими, похожими по параметрам, местоположению.

В основе этого процесса лежат спрос и предложение. Эти два фактора связаны друг с другом. Так как при невысоких показателях спроса, снижается предложение и наоборот. Подразумевается, что ни один реальный покупатель не решиться заплатить больше, чем на самом деле стоит объект.

Для того, чтобы применять сравнительный подход следует оценивать земельные участки вместе с объектами, соответственно специалист должен обладать необходимой информацией. Если же данных нет, то можно использовать информацию о предложениях продаж аналогичных строений.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Каждый из этих подходов, обладает определенными преимуществами, но лучше всего пользоваться всеми тремя. Только при весомых причинах, можно использовать два метода. Использование нескольких вариантов обусловлено тем, что каждый из них уникален и уделяет внимание, только конкретным показателям, сокращая объем обзора данных.

В затратном варианте, главным является, оценка затрат на самостоятельное строительство. В сравнительном − необходимо уделять внимание ситуации на рынке. А в доходном случае, внимание удаляется перспективам и прогнозированию доходности.

Как производятся расчеты?

Обычно специалисты применяют все методы, этого требуют и стандарты процедуры. Но результаты, полученные после каждого подхода, отличаются между собой. Поэтому следует использовать математический подход и взвесить все результаты.

Взвешивание – это инструмент, помогающий рассчитать конечную цифру с учетом полноты и достоверности данных, которые использовались для того или иного метода.

Простой вариант взвешивания – это расчет среднего показателя цены, между тремя результатами. Соответственно операция проходит с равными исходными данными.

Но если же эти цифры для разных способов, тогда следует обосновать, почему тот или другой способ обладает меньшим или большим весом.

Применение на практике разных вариантов анализа, позволяет профессионалу, быть точным, так как процедура требует учитывать все данные, влияющие на стоимостные показатели сооружения.

Какие показатели учитываются?

Показателей, которые должны учитываться в сравнительном анализе достаточно много. Во время анализа следует помнить об основных, влияющих на ценообразование.

Если же есть обременение, то дом будет стоить недорого. Также происходит снижение стоимости, если есть ограничение прав собственности.

Если частный дом при сравнении с другими конструкциями, не имеет никаких недостатков и нюансов, тогда он оценивается выше.

Следует не забывать и о условиях продажи. Они учитываются в том случае, если жилое помещение имеет характерные особенности. Дешевая цена может быть вызвана такими случаями как:

  • Банкротство или сложное материальное положение продавца. Он в таком случае желает продать свой дом как можно быстрее и готов снижать цену. Стоимость будет гораздо ниже, чем у объектов с такими же характеристиками;
  • Резкое изменение семейных обстоятельств: развод, смерть одного из супругов, отъезд детей, эмиграция;
  • Бывает так, что продавец желает сэкономить на налоговых выплатах.

К факторам увеличения оценки стоимости загородного жилья относят:

  • престижность района;
  • развитая инфраструктура;
  • наличие парковки;
  • наличие всех коммуникаций;
  • качество стройматериалов, архитектуры;
  • возможность прописки;
  • возможность постоянного круглогодичного проживания (ПМЖ);
  • присутствие поблизости достопримечательностей и памятников архитектуры;
  • расстояние от Москвы и других подмосковных городов.

К отрицательным факторам, снижающим уровень цены, относятся:

  • значительная удаленность от города;
  • отсутствие инфраструктуры;
  • плохая экология, а также заводские предприятия поблизости и т.д.

Также снижается уровень оценки дома в том случае, если продажа осуществляется через посредников, а не напрямую с владельцем.

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения.

Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности.

Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

  1. заключается договор с заказчиком;
  2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
  3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
  4. устанавливаются характеристики жилища;
  5. проводится мониторинг рынка;
  6. определяется метод проверки;
  7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
  8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта.

Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги.

В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Оценка недвижимости

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/otsenka-i-opredelenie-rynochnoy-stoimosti-domov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.