Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Содержание

Процедура оформления ипотечного кредита на вторичное жилье: плюсы и минусы

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Меню

X

Одним из наиболее популярных видов кредитования в России является ипотека на вторичное жилье. По оценкам риэлторов, она составляет около 80-90 процентов всех ипотечных займов, оформляемых банками.

Это неудивительно, ведь очень часто такой вид кредита – единственный способ приобрести собственное жилье. Однако у ипотеки на вторичное жилье есть как преимущества, так и недостатки.

В этой статье пойдет речь о подводных камнях этого вида кредитования и о том, как их обойти.

Популярность ипотеки на покупку «вторички» вполне обоснована, ведь у такого кредита есть ряд неоспоримых преимуществ:

  • Отсутствует риск, связанный с недобросовестным поведением застройщика. Приобретая недвижимость в еще не сданном доме, покупатель довольно сильно рискует. Когда приобретается уже реально существующая квартира, то и заемщик, и банк могут быть уверены, что она соответствует всем ожиданиям.
  • Возможность заселиться сразу же после покупки. Представим, что покупатель оформил ипотеку на строящееся жилье. В этом случае ему первые месяцы (а то и год) придется не только делать взносы по кредиту, но и оплачивать другое жилье, а после ввода здания в эксплуатацию оплачивать ремонт, приобретать мебель, технику и т.д. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то, как правило, она готова к заселению.
  • Более выгодные условия по кредиту. Так как залог «вторички» для банка менее рискован, то кредитные организации предлагают сниженные процентные ставки.
  • Кроме того, ипотеку на «вторичку» по тем же причинам получить гораздо проще – банки лояльнее относятся к этому виду залога, чем к не сданным домам.
  • Выгодное местонахождение квартиры. В отличие от строящихся домов, вторичное жилье находится в районах с развитой инфраструктурой, где есть магазины, школы, остановки транспорта и т.д.

Отрицательные стороны ипотечного кредита

Стоит заметить, что у ипотеки на «вторичку» есть и существенные минусы. Их обязательно нужно учитывать, выбирая квартиру для покупки:

  • Банки имеют жесткие критерии отбора жилья, подходящего под ипотеку. Будьте готовы, что кредитная организация не выдаст кредит на покупку ветхого жилья, дома или квартиры под снос, находящегося в отдаленном районе, не пользующегося спросом на рынке и т.д. Дело в том, что в этих случаях у банка есть риск утраты залога (в результате сноса дома, например) или невозможности его реализации.
  • При покупке вторичного жилья банк выдает кредит не на рыночную стоимость квартиры, а на ликвидационную. В зависимости от ликвидности, состояния жилья, его возраста разница может составлять от 10-15 до 40-50%. Это значит, что разницу придется доплатить заемщику в виде первоначального взноса по кредиту. Если такой возможности нет, банк может предложить оформление дополнительного залога по кредиту (недвижимости или автомобиля, которые есть в собственности заемщика). В таком случае стоимость дополнительного залога должна «перекрывать» разницу между рыночной и залоговой стоимостью вторичного жилья.
  • Часты случаи мошенничества со стороны собственников жилья. Это могут быть и «неучтенные» наследники, и другие собственники (например, части продаваемого жилья), и прописанные в квартире пенсионеры, иждивенцы, несовершеннолетние. Бывают случаи, когда владельцы продают квартиру, уже находящуюся в залоге.
  • Если в квартире были сделаны перепланировки (особенно незаконные), банк может отказать в кредите на такое жилье.
  • Некоторые продавцы категорически возражают против оформления ипотеки – например, из-за нежелания указывать в договоре реальную сумму продажи.
  • Банк оценивает, насколько реальная стоимость квартиры соответствует цене продажи. Если выявлены существенные расхождения (например, цена существенно завышена), в кредите вам откажут.

Стоит заметить, что банк берет на себя львиную долю хлопот по проверке документов, полученных от владельца квартиры, на соответствие нормам. Однако если «непригодность» жилья выявится на этапе оформления кредита, придется повторять все сначала, начиная с выбора квартиры.

Что учесть при выборе квартиры

Чтобы избежать проблем при оформлении кредита, будущему владельцу квартиры стоит самостоятельно оценить, насколько она подходит для ипотеки. Сделать это достаточно просто:

  • Выбирайте квартиры в домах с хорошим состоянием, достаточно «свежей» постройки, в оживленных районах.
  • При осмотре оцените реальное состояние коммуникаций, стен, окон, ремонта, техники и т.д. – все это существенно влияет на оценочную стоимость квартиры.
  • Сравните названную продавцом цену со средними на квартиры со схожим состоянием в этом районе. Если цена существенно ниже или выше, это может стать стоп-фактором дл банка (в первом случае высок риск мошенничества продавца, во втором – кредит будет рассчитан исходя из рыночной стоимости, остальное придется доплачивать из своего кармана).
  • Обязательно изучите документы о наличии/отсутствии обременений. Такие данные предоставляются всем желающим, обратившимся в кадастровую палату с заявлением и паспортом.
  • Узнайте о наличии перепланировок, уточните их законность.

Если все пункты успешно пройдены, можно договариваться с продавцом о том, что квартира будет приобретаться за счет ипотечного кредита. Имейте в виду, что устная предварительная договоренность никак не гарантирует вам, что собственник не продаст квартиру за наличные до того, как вы закончите оформление кредита.

На что обратить внимание при выборе банка

Одновременно с подбором квартиры следует озадачиться выбором банка-кредитора. Сейчас даже в небольшом городе можно найти 5-10 крупных банков, предлагающих ипотечные кредиты на вторичное жилье. Основные условия кредитования в них, как правило, мало отличаются

Срок кредита1-30 лет
Возраст заемщика25-50 лет
Сумма кредита0,5-10 млн. руб.
Первоначальный взнос10-30%
Процентная ставка12-15% годовых

Вместе с тем каждый банк может предъявлять свои требования к залогу, заемщику, стажу работы, регистрации, семейному положению и т.д. – или делать какие-то существенные послабления. Все эти детали могут как увеличивать или уменьшать процентную ставку, так и влиять собственно на выдачу ипотечного кредита. Чтобы найти самое лучшее предложение, заемщику нужно:

  • Ознакомиться с кредитными программами всех банков, работающих в городе. Сделать это можно, не выходя из дома – на интернет-сайтах, как правило, представлены основные параметры кредитования и требования к заемщикам.
  • Выберите самые выгодные предложения из тех банков, под чьи требования вы подходите. Имейте в виду, что указанная процентная ставка — как правило, нижняя планка. При рассмотрении заявки банк может ее существенно увеличить.
  • Поэтому следующий этап – личное обращение в офисы выбранных банков. Так вы примете окончательное решение.

К сожалению, в случае с ипотекой непригодна действенная для обычных кредитов схема подачи заявки сразу в несколько банков.

Вы можете только получить предварительное решение, но последующие действия по рассмотрению кредита нужно проводить только в одном банке – так как они требуют существенных денежных затрат.

Поэтому определиться с банком-кредитором нужно на начальном этапе, а для этого заранее подготовить максимально информативный комплект документов: он поможет банкам сделать вам самое выгодное предложение.

Какие документы нужно подготовить

Полный комплект документов для получения ипотечного кредита определяется каждым банком самостоятельно, поэтому мы перечислим основные:

  • Документы, подтверждающие личность заемщика, созаемщика, поручителей.
  • Сведения о трудовом стаже и занятости (копия трудовой книжки).
  • Информация о доходах (2-НДФЛ, справка с места работы, налоговые декларации и т.д.).
  • Сведения об имуществе в собственности.
  • Данные об обременениях, постоянных расходах, обязательных платежах (алименты, выплаты по кредитам, аренда и т.д.).
  • Информация об иждивенцах.
  • Документы на приобретаемое жилье (техпаспорт, кадастровый паспорт, выписка из Росреестра, копия свидетельства на право собственности и т.д. по запросу банка).
  • Предварительное соглашение с продавцом, включающее стоимость жилья.

От того, насколько достоверными и полными будут предоставленные в банк сведения, зависит скорость рассмотрения заявки на кредит, решение банка и предложенные вам условия кредитования.

Как происходит оформление ипотеки

Выделим основные этапы при рассмотрении и оформлении ипотечной сделки:

  • Выбор квартиры и банка-кредитора.
  • Подача заявки в банк, получение списка документов.
  • Предварительное рассмотрение заемщика (соответствие требованиям, проверка кредитной истории, определение максимальной суммы кредита);
  • Передача полного комплекта документов в банк;
  • Проведение независимой оценки приобретаемого жилья;
  • Определение банком рыночной и залоговой стоимости жилья, суммы кредита, итоговых условий кредитования;
  • Подписание заемщиком кредитного договора, внесение первоначального взноса (как правило, его выплачивают непосредственно владельцу квартиры);
  • Оформление права собственности на квартиру;
  • Регистрация договора залога в государственных органах;
  • Страхование ипотечного жилья;
  • Перечисление собственнику квартиры оставшейся суммы.

С того момента, как все эти этапы пройдены, вы становитесь полноправным собственником квартиры, переданной в залог банку. Это обременение утрачивает силу только после полного погашения долга по кредиту. Без согласования с кредитором вы не сможете продать или обменять квартиру, даже если остаток долга по кредиту будет минимальным.

Дополнительные расходы

Несмотря на то, что существует множество информационных материалов на эту тему, а банки предоставляют максимально полные сведения о процедуре ипотечного кредитования, для многих заемщиков становится неприятным сюрпризом наличие значительных дополнительных расходов, с которыми сопряжена процедура выдачи ипотеки. Поэтому остановимся на этом моменте подробнее:

  • При кредите на вторичное жилье потребуется независимая оценка квартиры. Она производится компаниями, аккредитованными банком, и за счет будущего заемщика. Стоимость такой процедуры может колебаться от 3-5 до 10-20 тысяч рублей.
  • Исходя из вычисленной рыночной цены, банк по определенным правилам определяет залоговую стоимость квартиры. Разница в среднем составляет 15-20 процентов, и оплатить их заемщику самостоятельно. Простой пример: владелец квартиры готов продать ее за 2 миллиона рублей. Оценочная компания определила рыночную стоимость: 1,9 миллиона. Банк отнял 15%, учитывая возможный износ квартиры, затраты на ее реализацию и т.д., и готов предоставить кредит в размере 1,615 млн рублей. Следовательно, заемщику нужно будет доплатить владельцу 385 тысяч рублей.
  • При ипотечном кредитовании страхование предмета залога является обязательным, причем только в одобренных банком компаниях. Риски, от которых необходимо застраховать жилье, также определяются кредитором. Стоимость страховки может быть весьма значительной, поэтому банки часто предлагают включить ее в сумму кредита. С одной стороны, это уменьшает траты заемщика на первом этапе, с другой – на сумму страховки также начисляются проценты.
  • Многие банки также требуют оформление страхования жизни заемщика, так как стремятся снизить свои риски в течение долгого срока кредита.
  • Все затраты, связанные с получением справок, выплатой пошлин, оформлением документов, также ложатся на плечи покупателя квартиры.
  • Разумеется, не стоит забывать о самой затратной части кредита – процентах по нему. Хотя ставки по ипотеке много ниже, чем по потребительским кредитам, долгий срок займа и его большая сумма приводят к тому, что и размер выплачиваемых процентов становится весьма ощутимым.

Выводы

Получение ипотечного кредита на вторичное жилье – процедура довольно сложная и затратная, поэтому стоит ответственно подойти к ней.

Обдуманный выбор банка-кредитора, приобретаемой квартиры могут свести риски покупателя к минимуму.

До подачи заявки трезво оцените свое финансовое положение и возможности, подготовьте необходимые бумаги, запаситесь временем и средствами, необходимыми для прохождения всех процедур и оформления документов.

редактура, графическое и текстовое оформление: Мацун Артём

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/protsedura-oformleniya-ipotechnogo-kredita-na-vtorichnoe-zhile-plyusy-i-minusy

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Ипотека на вторичное жилье

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Несмотря на большое количество сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по-прежнему особой любовью россиян пользуется именно вторичное жилье.

Ипотека на вторичку, хоть и не имеет таких процентных льгот, как кредиты на первичное жилье, почти в 3 раза популярнее – по статистике, порядка 75-80% граждан РФ предпочитают становиться собственниками именно такого жилья.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

  • Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
  • Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
  • Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой, всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
  • Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
  • Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки).

Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

  • Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
  • Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии, что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
  • Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
  • Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.

  1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
  2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
  3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
  4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
  5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Если вы ознакомились со всеми плюсами, минусами ипотеки на вторичное жилье, и теперь вам нужен лишь порядок действий – продолжим!

Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья

С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?

1. Сбор и подготовка минимального пакета документов

Хотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.

Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:

  1. Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
  2. Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
  3. При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
  4. При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
  5. При наличии – сертификат на получение МСК и др.

2. Выбор банка-кредитора

Естественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.

Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие.

Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать.

Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п.

Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию

3. Оформление кредитной заявки

После того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.

Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.

4. Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке

Помните, что с момента вынесения положительного решения кредитного комитета по заявке у потенциального заемщика есть всего 3-4 месяца на то, чтобы выбрать подходящую квартиру, отвечающую требованиям банка, и приобрести её на заемные средства. В противном случае весь пакет документов придется подготавливать заново.

На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора, специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.

5. Оценка стоимости недвижимости экспертами

Несмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.

Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости.

6. Оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи

Эти две сделки происходят в один день, причем в тот же день заемщик должен заключить и договор страхования недвижимости, приобретаемой в счет ипотечного займа.

Если рассмотреть процедуру оформления пошагово, то получится следующая картина:

  1. Оплата комиссии банку-кредитору,
  2. Оформление договора страхования,
  3. Оформление договора залога и одновременно подписание кредитного договора,
  4. Заключение договора купли-продажи,
  5. Перечисление покупателем продавцу первоначального взноса (иными словами, собственных средств заемщика),
  6. Через 5-7 дней, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк-кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму (кредитные средства), а заемщик становится собственником квартиры, которая одновременно является предметом залога.

Теперь вы знаете, как оформляется ипотечный кредит на вторичку.

Давайте теперь выясним, какие условия и проценты банков предлагаются по ипотеке на вторичное жилье.

Лучшие предложения по ипотеке в 2020 году

1. Сбербанк России.

Ведущий банк страны предлагает кредитные продукты всего под 12,5-13% годовых. При этом срок кредитования составит до 25 лет, а минимальный взнос заемщика должен быть не менее 15%. Сумма займа начинается от 170 000 рублей.

2. Банк Тинькофф.

Тинькофф предлагает профинансировать покупку вторичного жилья всего под 12,75% годовых при условии, что первоначальный взнос заемщика не менее 15%. Сумма займа не может превысить 99 млн рублей.

3. Россельхозбанк.

Здесь предлагается ипотечное кредитование покупки квартир на вторичном рынке под 13,5% в год при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма займа составляет 20 млн рублей, а срок финансирования не превышает 30 лет.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipoteka-na-vtorichku/

Оформление ипотеки на вторичное жилье

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Несмотря на большой выбор новостроек, доля ипотечных сделок с квартирами вторичного рынка стабильно высока. Мы расскажем, в чем преимущества вторичного жилья, какие условия кредитования предлагают российские банки, и представим пошаговый план того, как получить ипотеку на вторичку.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой.

 Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами.

Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности.

Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус.

 Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане. 

Условия ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке

Флагманом ипотечного рынка в России является Сбербанк. В 2020 году в самом зеленом банке нашей страны выдают деньги на приобретение вторички на следующих условиях: 

  • размер кредита от 300 000;
  • первый взнос начинается с 15% от цены квартиры по договору купли-продажи (в случае, если отсутствует подтверждение дохода, то первоначальный взнос вырастает до 50%);
  • ставка стандартная 8,9%, для молодых супругов ставка 8,5%;
  • срок кредита не более 30 лет.

Предлагаемые процентные ставки в реальности могут быть немного выше, если заемщик не является зарплатным клиентом Сбербанка (+0,5%), не выбирает квартиру на Domclick.

ru (+0,3%), не предоставляет подтверждения своего дохода (+0,8%), его первоначальный взнос не превышает 20% (+0,4%). Если заемщик отказывается от комплексного страхования, ставка вырастает на 1%.

Так что реальная процентная ставка может быть гораздо больше чем декларируемая. 

Однако есть и хорошие новости: Сбербанк как один из самых крупных финансовых учреждений страны и как флагман отечественного ипотечного кредитования принимает участие в федеральных и региональных программах с участием представителей государства. В этом случае реальная ставка равняется 8,7%, что весьма выгодно. Узнать о подобных программах, действующих в Вашем регионе, можно на сайте субъектов РФ и муниципальных образований.

В качестве первого взноса принимается материнский сертификат. В остальных банковских организациях условия на кредитование вторички близки к Сбербанку.

Можно найти ставку ниже на несколько десятых процента (особенно у неизвестных банков, привлекающих таким образом к себе клиентов), более низкий (от 10%) первоначальный взнос.

Также конкуренты привлекают заемщиков более лояльной системой скоринга (высокий процент одобрения заявок).

Важно: льготную ипотеку под 5% на вторичку получить нельзя. Эта программа работает только для покупателей новостроек.

Документы для подачи заявки на ипотеку

Заемщик должен предоставить банку: 

  • паспорт; 
  • анкета-заявление; 
  • второй документ для подтверждения личности (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет); 
  • подтверждение доходов по банковскому стандарту или справки 2-НДФЛ со всех мест работы; 
  • заверенная работодателем ксерокопия трудовой. 

Семьям для оформления займа нужно дополнительно предоставить свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей. Чтобы взять ипотеку с созаемщиком или поручителем, на каждого нового участника договора нужно будет предоставить стандартный пакет документов. 

Требования к квартире

Банки не кредитуют ветхое жилье и квартиры в деревянных домах. В остальном сложностей с оформлением ипотеки на вторичку не возникает. Главное, чтобы квартира была расположена в том же регионе, где работает банк. 

Для оформления ипотеки, кроме документов заемщика, нужно предоставить: 

  • полный пакет документов на недвижимость (оценка, выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги); 
  • Подтверждение наличия первоначального взноса (выписку со счета заемщика). 

План оформления ипотеки на вторичку

Для удобства предлагаем пошаговую инструкцию по получению ипотеки на вторичную квартиру: 

  • рассчитайте необходимую сумму кредита с учетом первоначального взноса и стоимости вашей будущей квартиры; 
  • выберите банк или несколько банков с выгодными условиями кредитования; 
  • соберите документы для подачи заявки; 
  • посетите выбранные кредитные организации и подайте заявки на получение займа; 
  • дождитесь одобрения; 
  • после одобрения у Вас есть от 1 до 3 месяцев на поиски жилья. Если Вы присмотрели квартиру заранее, сразу предоставляйте в банк документы для ее проверки; 
  • ожидайте, пока банк одобрит выбранную недвижимость; 
  • назначайте дату ипотечной сделки. Происходит подписание кредитного соглашения, оформление залога на приобретаемую недвижимость, подписание договора купли-продажи квартиры с продавцом. После посещения нотариуса заемщик и представитель банка подают документы в Росреестр. Для экономии времени подать документы можно в электронном виде или через нотариуса; 
  • произведите оплату страхового полиса в соответствии с ипотечным договором; 
  • после регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику произведите передачу денег продавцу недвижимости через счет или депозитную ячейку; 
  • подпишите акт приема-передачи жилого помещения, продавец выдает покупателю расписку о получении денег; 
  • начинайте выплачивать ипотеку. 

Это пошаговый план упрощен, и в нем не хватает деталей. Каждая сделка по ипотеке имеет свои особенности. В идеале заботы обо всех нюансах стоит поручить брокерской компании. В Санкт-Петербурге и области любой ипотечный вопрос помогут решить специалисты компании «Ипотека Live».

Уменьшим ежемесячный платеж на Заплатите банку меньше на Также подберем выгодную страховку.Средняя экономия —до ₽на лет. Ипотека LIVE
поможет сэкономить Расчет является предварительным

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/oformlenie-ipoteki-na-vtorichnoe-zhile/

Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.

Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям.

Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу.

А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.

О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?

Пожалуй, главное – вам придется проявить гораздо больше самостоятельности, чем на первичном рынке, где банки работают в связке с застройщиками, а ипотека «привязана» к жилому комплексу, который вы выбрали.

На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.

Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.

Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа. 

  • Первый – получить в банке одобрение кредита; 
  • второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку; 
  • третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком); 
  • четвертый – сделка.

Теперь о каждом этапе более подробно. 

Напервом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ).

Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.

 

Подобрать ипотечную программу на ЦИАН

Второй шагпоиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить.

Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков.

На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.

 

Подобрать квартиру на вторичном рынке

На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить.

Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д.

Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.

Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки

  1. Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка. 
  2. Сначала вы подписываете договор по ипотеке. 
  3. Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас. 
  4. Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю. 
  5. После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку. 
  6. О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.

Осталось предупредить: условия кредитования на вторичном рынке отличаются от тех, что банки предлагают при покупке новостроек. Процент по ипотеке на вторичное жилье может быть на два-три пункта выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Но зато не надо откладывать переезд, и участь обманутого дольщика вам тоже не грозит.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-na-vtorichke-287018/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.