Как оформить обмен квартиры

Содержание

Родственный обмен квартирами в 2020 году

Как оформить обмен квартиры

Какое-то время назад обмен квартирами между родственниками происходил достаточно часто. Сейчас в силу активного и бурного развития рынка недвижимости он стал менее популярным.

Впрочем, некоторые люди прибегают к такого вида сделке, отличающейся некоторыми сложностями и нюансами. В статье расскажем, что подразумевает собой родственный обмен квартирами, как правильно его оформить, соблюдая требования законодательства.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

  • консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
  • двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
  • возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» — применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
    Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
    В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
  • описание состояния жилых помещений;
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Документы для заключения сделки

Каждая из сторон должна подготовить свой пакет нужных бумаг. Перечислим, что может понадобиться:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о праве собственности на жилье или выписка из ЕГРН;
  • документ, на основе которого у человека возникло право на данную недвижимость;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • нотариальное согласие супруга, если одной из сторон выступает семья;
  • разрешение органов опеки, когда в квартире проживают несовершеннолетние лица.

Если сделку оформляет нотариус, то он может попросить донести еще какие-либо важные бумаги, справки или выписки.

В конце требуется пройти процедуру государственной регистрации. Стороны собирают пакет документов и относят его либо непосредственно в Росреестр, либо передают через МФЦ.

Если все с бумагами нормально, то регистрация проходит достаточно быстро, и людям, участвующим в сделке, на руки выдаются документы о собственности.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

  • желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
  • инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

  • нарушение условий сделки одной из сторон;
  • значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
  • заключение соглашения произошло под давлением;
  • наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Налоговые вопросы

Гражданское законодательство приравнивает обмен к сделке купли-продажи, поэтому в результате такого соглашения у сторон возникают определенные обязательства перед налоговой.

При мене недвижимости оба участника договора выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно, они оба будут обязаны заплатить налоги с полученного дохода.

По общему правилу, для резидентов его величина составляет 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов (то есть людей, которые провели за границей более 180 дней в течение одного года).

Для дальнейшего определения размера налога рекомендуется четко и правдиво прописывать стоимость каждой из квартир. Однако есть и исключения, и они достаточно стандартные.

Льгота в виде отсутствия необходимости перечислять налог предоставляется лицам, у которых квартира в собственности была более трех лет.

Даже если в сделке участвуют родственники, важно честно указывать цену жилого помещения, поскольку в дальнейшем может возникнуть желание расторгнуть договор (и вернуть деньги), либо же признать сделку недействительной. Поэтому рекомендуется максимально подстраховаться.

Подведем итоги

Таким образом, актуальное законодательство не предусматривает отдельных правил регулирования заключения сделки о мене недвижимости. К ней применяются основные положения, применяемые к купле-продаже.

В договоре важно указать все необходимые реквизиты, а именно: данные обеих сторон, предмет соглашения (его адрес, площадь, количество комнат), сведения о лицах, которые прописаны в квартире. В случае разногласий возможно расторжение сделки как по обоюдному согласию, так и через суд.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Обмен квартиры на дом с доплатой: подводные камни и советы юриста

Как оформить обмен квартиры

Просторные комнаты, чистый воздух, а также собственная лужайка в противовес жилищу в блочной многоэтажке прельщают многих. Особенно если в семье подрастают маленькие дети.

Однако продажа и приобретение нового жилья достаточно затратны, как по времени, так и по средствам. Именно поэтому многие предпочитают произвести простой обмен квартиры на дом.

Но сделки данного вида имеют свои особенности, а также ряд рисков, о которых необходимо знать изначально.

статьи:

Что собой представляет договор

В рамках ст.567 ГК РФ меной является передача во владение другой стороне товара либо же недвижимости в обмен на аналогичный предмет собственности в порядке определенном условиями договора. Основными признаками договора мены выступают:

  1. Возмездность, учитывая, что обе стороны получают в личное владение имущество.
  2. Взаимность, так как обе стороны в процессе выполнения сделки наделяются правом, как передавать имущество, так и требовать передачу аналогичного предмета.

В силу ч.2 ст.567 ГК РФ к сделкам, в основе которых лежит обмен, применяются требования, предусмотренные для оформления правоотношений при купле-продаже. Однако в отличие от продажи при обмене жилых помещений обе стороны выступают одновременно как покупателем, так и продавцом.

Исходя из норм ст.568 ГК РФ договор мены имеет несколько видов, которые напрямую зависят от стоимости предмета договора и его качественных характеристик. В частности, мена может быть:

  • равноценной, при которой жилые помещения по стоимости и по условиям благоустройства практически одинаковы;
  • неравноценной, то есть в случае разной стоимости жилых помещений.

Если цена жилища одинакова, стороны всего лишь оформляют процесс перехода права собственности. Однако в случае разницы в стоимости, договор мены в обязательном порядке включает в себя условие о доплате во исполнение ч.2 ст.568 ГК РФ.

Важно! Заключить договор мены можно только на жилье, которое находиться в личной собственности. Квартиры, предоставленные по договору социального найма, относятся к государственному жилому фонду, и распоряжаться данным видом имущества могут только органы местного самоуправления.

Преимущества и недостатки обмена

В основе решения мены маленькой квартирки на дом, как правило, лежит желание получить жилое помещение большего размера в экологически чистом районе, учитывая, что транспортный поток в частных секторах менее интенсивный. Также прельщает обмен квартиры на дом в области по следующим причинам:

  1. К дому будет прилагаться земельный участок, на котором можно разбить клумбы, завести небольшой огород и даже возвести несколько хозяйственных построек, к примеру, беседку, гараж или баню.
  2. Дом, безусловно, будет находиться на значительном удалении от соседей, а значит, права на личную жизнь будут соблюдаться в большем объеме.
  3. Стоимость коммунальных расходов будет на порядок ниже.

Однако сделка по обмену жилых помещений может принести и негативные последствия, о которых мало кто задумывается изначально. В частности:

  1. Ремонт квартиры предполагает отделочные работы только внутри жилого помещения, дом же необходимо поддерживать в надлежащем состоянии и снаружи. Не говоря уже о других дворовых постройках, что значительно может увеличить расходы семьи.
  2. Каждая квартира изначально оборудована всеми инженерными сетями, включая и отопление. Дом же может предусматривать печное отопление, к которому городские жители не всегда готовы.
  3. Найти дом, оборудованный всеми стандартными благами достаточно сложно, поэтому в большинстве случаев квартира меняется с доплатой и все расходы по проведению той же центральной канализации и газа ложатся на плечи уже новых владельцев. Причем стоимость доплаты и понесенных расходов зачастую бывает не равноценной.

Важно! Во избежание нарушения прав собственников при заключении договора мены действует ст.570 ГК РФ, согласно которой, передача имущества по договору должна производиться одновременно. Таким образом, обе стороны застрахованы от потери собственности и в случае отказа от передачи недвижимости не останутся без жилья.

Юридические риски обмена

Несмотря на одинаковое предназначение, городскую квартиру и жилой дом можно отнести к разным видам недвижимости. Именно поэтому при оформлении договора мены следует учесть ряд нюансов. Так следует обратить внимание на:

  1. Состояние жилого помещения, в частности, год постройки, материал, состояние крыши, стен, оконных и дверных проемов. Во избежание приобретения дома с проблемными стенами либо прохудившейся крышей желательно изначально привлечь специалиста, который оценит технические характеристики дома.
  2. Уровень инфраструктуры. Как правило, частный сектор в черте города предполагает меньшее количество магазинов, а также удаленное расположение детских садов и школ. Поэтому желательно приобретать дом вблизи остановки автобуса, ведь если родители могут позволить себе поехать на работу на машине, детям в школу зачастую приходиться добираться на автобусе.
  3. Стоимость жилья. Благоустроенный загородный дом может стоить на порядок выше городской квартиры, именно поэтому во избежание увеличения доплаты для определения реальной рыночной стоимости жилья, желательно пригласить специалиста, который при вынесении решения примет в расчет не только технические характеристика жилья, но и его местоположение.
  4. Наличие обременений. В доме, как и в квартире, могут быть прописано несколько лиц, поэтому прежде чем производить обмен квартиры на дом, например, в Подмосковье желательно узнать, каким образом была получена недвижимость в собственность и нет ли споров между бывшими родственниками. Также следует выяснить, не является ли дом предметом залога в банке.

Важно! В рамках ст.571 ГК РФ в случае изъятия предмета мены третьими лицами в качестве залога, виновная сторона обязана будет компенсировать стоимость потерянного жилья либо же вернуть предмет мены пострадавшей стороне.

Процедура обмена квартиры на дом

Процесс перехода права собственности на новый вид жилого помещения в рамках обмена предполагает осуществления следующих шагов:

  • поиск подходящего варианта обмена квартиры на дом в городе;
  • оценка объекта недвижимости;
  • проверка на обременение;
  • сбор документов;
  • заключение договора;
  • регистрация прав собственности в Росреестре.

Важно! Договор мены не требует нотариального заверения. Однако если предметом мены выступает часть квартиры, привлечение нотариуса обязательно, также как и наличие согласия сособственников жилого помещения.

Обмен квартиры на дом с доплатой желательно производить исходя из расчета разницы в рыночной стоимости обоих объектов недвижимости. Таким образом, стороны изначально избегут рисков приобрести жилое помещение меньшей стоимости.

При этом оценку жилых помещений желательно производить не самостоятельно, а с привлечением специалистов, которые учтут не только технические характеристики жилых помещений и их общее состояние, но и окружающую инфраструктуру, которая также влияет на ценообразование жилья.

Вам также может понравиться

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/obmen-kvartiry-na-dom-s-doplatoj-podvodnye-kamni-i-sovety-yurista.html

Как обменять частный дом на квартиру правильно. Образцы бланков и документов

Как оформить обмен квартиры
Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью.

Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир.

Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир).

В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи.

Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Когда отклоняется сделка местной администрацией

Процедура обмена муниципальным жильем проводится только при наличии согласия на этот процесс от муниципалитета. Отказ может быть обусловлен следующими причинами:

  • В суде рассматривается дело, на основании которого расторгается договор соцнайма с одним из участников сделки.
  • Помещения, указанные в соглашении, непригодны для проживания.
  • В доме, где находится квартира, планируется в ближайшее время проведение капитального ремонта.
  • Строение подлежит сносу.
  • Оспаривается право жильцов пользоваться конкретной недвижимостью.
  • У одного из участников имеется хроническое заболевание.

При таких условиях будет отказано в обмене.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

Источник: https://NotariusMoskva.ru/zhilishchnoe/kak-oformit-obmen-kvartirami.html

Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить

Как оформить обмен квартиры

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

  • Договор мены в 3 экземплярах;
  • Кадастровые паспорта каждого из объектов;
  • Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
  • Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
  • Акты приема-передачи недвижимости;
  • Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.