Как оценить землю для продажи

Содержание

Кадастровая и рыночная стоимость земли: основные отличия +Фото и

Как оценить землю для продажи

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.

Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

  • Для расчета налога на доходы при продаже участка,
  • Для расчета суммы земельного налога,
  • Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
  • Установление размера арендных платежей на государственную землю,
  • Для разрешения судебных имущественных споров.

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет.

Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней.

Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто.

Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.

Рыночная стоимость используется

  • При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
  • При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
  • При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
  • При разрешении судебных споров.

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника.

Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.

Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой.

Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости.

Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

  • Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
  • Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
  • Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
  • Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
  • Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

  • Имеющуюся площадь земли,
  • Наличие и характер построек на ней,
  • Тип земли на участке,
  • Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
  • Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
  • Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
  • Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

  • Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
  • Использовать услуги риэлторов,
  • Провести оценку самостоятельно.

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли

Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

  • Доходный метод,
  • Затратный метод,
  • Сравнительный метод.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Доходный метод оценки

Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка.

Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной.

Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки

Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время.

Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов.

Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли.

При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка.

После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Сравнительный метод

Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости. Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев.

Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены.

Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.

При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли.

Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка

Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

  • Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
  • Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
  • Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
  • Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.

В договоре должны быть отражены следующие параметры:

  • Цель проведения оценочных мероприятий,
  • Категория земельного участка,
  • Тип собственности объекта,
  • Дата проведения оценки,
  • Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
  • Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия.

Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка.

Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.

Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

  1. Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
  2. Определение цели проведения оценочных мероприятий.

  3. Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
  4. Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
  5. Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
  6. Составление финального отчета по оценке.

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.

Скачать (DOC, 680KB)

Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

  • Описание задания на оценку,
  • Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
  • Анализ ситуации на рынке,
  • Основные факты и выводы,
  • Результаты оценки.

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают  копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки

Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-opredelit-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Как оценить землю для продажи

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

  • строения;
  • участки земли;
  • космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

  • месторасположение;
  • дата постройки (при наличии);
  • технические характеристики;
  • инфраструктура;
  • движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

  • переоценке активов;
  • выпуске ценных бумаг;
  • оформлении ипотеки;
  • совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
  • приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

  • Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
  • Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
  • Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
  • Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки.

Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.).

Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

  • A1 – площадь здания;
  • A2 – цена за 1 ед. площади;
  • B1 – конечная стоимость.

Получим:850 ? 25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости.

Другими отличиями могут являться такие моменты:

  • при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
  • кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
  • кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ).

Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

  • предназначение оценки;
  • правовая сторона процесса;
  • категория земли;
  • вид собственности;
  • сервитуты;
  • дата оценивания;
  • составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

  • строения в прилегающих районах;
  • наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
  • общее состояние окружающей среды;
  • отрицательное воздействие разного рода факторов;
  • данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане.

Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях.

Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок.

Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.
Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный.

Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/291-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Сколько стоит ваша дача, и как правильно оценить ее для быстрой и выгодной продажи – Загородная недвижимость

Как оценить землю для продажи

25.01.2013 | 11:00 30247

Этот вопрос возникает у каждого владельца загородной недвижимости, решающего выставить ее на продажу. Определить стоимость конкретного объекта бывает крайне непросто. Лучше всего доверить это профессиональному оценщику. Впрочем, кое-что может сделать и сам собственник.

Более того, если он хотя бы в общих чертах попытается сориентироваться в вопросах цен, то это только облегчит дальнейшее сотрудничество с оценщиком и ускорит процесс продажи.

Все такие разные
«Загородные» риэлторы шутят: «даже самая непритязательная дача стоит особняком». И в этой шутке отражается основная сложность оценки таких объектов.

На первый взгляд, это может показаться нелогичным, но при оценке «простой» дачи необходимо учесть значительно больше факторов, чем при оценке квартиры в «сложном» многоэтажном доме.

По словам Марины Чижковой, руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», зачастую владельцы загородных объектов даже приблизительно не представляют, по какой цене выставлять их на продажу.

Действительно, и самые дешевые дачи обычно оказываются по-своему уникальными. Если большинство городских квартир располагаются в типовых домах и всегда есть возможность сориентироваться на рыночные цены квартир-аналогов, то с загородными домами все намного сложнее.

«Разнообразие материалов, проектов, отделки, дополнительных построек вызывает массу вопросов к оценщикам. Никто сходу не скажет, насколько дороже дом из кирпича с кованым забором, чем дом из калиброванного бруса без забора», – говорит Марина Чижкова. В итоге дома, оцененные самим владельцем «на глазок», нередко выставляются на продажу по заниженным или завышенным ценам. В первом случае собственник теряет деньги, во втором – поиск покупателя может затянуться на неопределенный срок. Подобные зависшие предложения можно встретить практически в любом дачном, садоводческом или коттеджном поселке. Для примера возьмем пос. Борисова Грива (Всеволожский район). В прилегающих к нему садоводствах продажи в минувшем году шли активно, всего за год было выставлено около 55 объектов. И примерно 10% из них экспонировались значительно дольше среднего срока, что, по мнению специалистов, может свидетельствовать о завышенной цене. Иногда ее завышают по чисто психологическим причинам. Отношение к дачным участкам у многих владельцев очень трепетное. Это и понятно – они вложили в их обустройство не только деньги, но, зачастую, немало сил и времени. Поэтому и цена дома в их представлении может значительно расходиться с объективной, рыночной.

Впрочем, не всегда помогают и «рыночные» попытки ориентироваться на цены, по которым продают свои дачи ближайшие соседи.

Известен, к примеру, случай, когда в крупном садоводстве частная строительная компания практически одновременно выставила на продажу два одинаковых соседних участка с абсолютно одинаковыми новыми щитовыми домиками.

Один из участков был продан примерно через месяц за 900 тысяч рублей, а второй нашел покупателя лишь через полгода. И то после того, как цена была снижена до 600 тысяч. Загадка объясняется просто – в нескольких десятках метров от второго участка правление садоводства организовало новую площадку для сбора мусора.

Сам себе Шерлок Холмс Как видим, достоверно определить цену конкретного загородного дома можно лишь после целого ряда исследований. Однако назвать общие факторы, повышающие или понижающие ее, все-таки можно.

Еще одна специфическая черта загородных домов в том, что они объединяют в себе сразу два объекта недвижимости – непосредственно дом и земельный участок, на котором он расположен. В среднем, дороже всего стоят земельные участки в статусе «земель ИЖС», дешевле всего – земли сельхозназначений.

Важен и рельеф – ниже всего цена и меньше всего спрос на заболоченные, скошенные и неровные участки.

Близость к воде может как привлечь, так и отпугнуть покупателей – если участок хотя бы частично попадает в водоохранную зону, то возведенные постройки могут признать незаконными. Отсутствие коммуникаций (дороги, подъезды к участку, газ, водопровод, электрические сети) однозначно снижает стоимость объекта. Многие владельцы в своих объявлениях ссылаются на обещания местных властей проложить коммуникации «буквально вот-вот». Но, как правило, профессиональный оценщик в своей работе такие посулы никак не учитывает.

Известно, что перед продажей старой квартиры в многоквартирном доме можно несколько повысить ее цену с помощью легких «косметических» процедур, вроде побелки потолка, мытья окон и замены ветхих обоев.

Своя «косметика» существует и для дачных домиков, хотя в этом случае необходимы более затратные работы. К примеру, новая обшивка наружных стен дома поможет поднять его цену на 10-15%. Если же речь идет о продаже недостроенного объекта, то он значительно (до 30% включительно) подрастет в цене после установки металлопластиковых окон. Естественно, это касается и любого старого дома, окна в котором оказались выбиты. Особо дотошные владельцы загородного жилья могут попробовать самостоятельно оценить один из важнейших факторов – степень износа своего дома. Ведь именно в зависимости от этого цена объекта снижается, иногда – весьма существенно. Вплоть до того, что когда износ достигает 85%, специалисты считают, что рыночная стоимость строения вплотную приблизилась к нулю. Подробнейшая информация, на основании которой можно оценить износ дома, содержится в документе ВСН 53-86. Аббревиатура расшифровывается как «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий».

Правда, документ этот многостраничный, и чтобы составить представление об общем износе здания, вам придется проанализировать состояние десятков его отдельных конструкций. К примеру, нормы разграничивают семь стадий износа стен сборно-щитовых дачных домиков. Так, мелкие повреждения наружной обшивки на незначительной площади стен свидетельствуют об их износе в стадии 10%.

В этом случае, для устранения износа рекомендуется лишь «укрепление отдельных досок или реек». Тогда как «деформация стен, поражение древесины гнилью, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок» относится к последней стадии износа.

И здесь уже для повышения рыночной стоимости здания придется произвести «замену отдельных щитов с использованием до 50% старого материала», либо же – полную их замену.

Готовьте бумажки Если вы решили доверить оценку своей дачи профессионалу, то вам в первую очередь потребуется определенный набор документов. Основные из них: правоустанавливающие документы (свидетельства о государственной регистрации прав собственности, договоры продажи, аренды и проч.

), кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт на строения. Проводить оценку загородного дома специалисты рекомендуют непосредственно перед выставлением его на продажу. Лучше всего делать это весной, когда все особенности объекта, включая рельеф участка, можно оценить без снежного покрова.

К тому же следует учитывать, что и сами продажи загородных домов сильно привязаны к сезонам года. Пик публикаций объявлений о продаже загородной недвижимости приходится на май и июнь.

По данным Центра исследований и аналитики ГК БН, в прошлом году в эти месяцы на продажу было выставлено 2700 и 3000 объектов, соответственно, тогда как в январе предлагалось немногим более 1200 загородных домов.

Учтите, что срок экспозиции (время, которое объект ищет своего покупателя после выставления на продажу) чаще всего больше, чем аналогичный срок для квартир в многоэтажках. В среднем, эксперты советуют ориентироваться на ожидание в четыре-шесть месяцев.

Сроки проведения самой оценки зависят от вида объекта, его характеристик и способа проведения. Так называемая экспресс-оценка, которая проводится по документам, без выезда специалиста на объект, стоит примерно 3-4 тыс.

руб. Если же оценщик знакомится с объектом на месте, то в этом случае стоимость оценка земельного участка составит 7-8 тыс., участка с жилым строением – около 10 тыс. руб. Вся процедура займет от трех до семи рабочих дней.

Андрей Грязнов   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/100426/

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Как оценить землю для продажи

07.01.2020 18:00

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки.

При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие.

Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1.    Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки.

Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.2.

    На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.

3.    По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный.

При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1.    Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.2.    На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка.

Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.3.    Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов.

Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.

4.    Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1.    В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2.    Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

•    заявление;•    выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);•    правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);

•    отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Дополнительная информация по теме

Договор дарения земельного участка

Как оформить землю под домом в собственность

Права и обязанности кадастрового инженера

Источник: https://kadastr-plan.ru/poleznaya-informatsiya/chem-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-otlichaetsya-ot-rynochnoj-mozhno-li-sdelat-pereocenku

Оценка рыночной стоимости земельного участка: цены на услуги

Как оценить землю для продажи

Оценка стоимости земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости земли специализированной оценочной компанией на дату проведения экспертизы с учетом действующих стандартов и методов. Стоимость данных услуг зависит от целого ряда факторов.

Процедура оценки земельного участка

Проведение оценочных мероприятий в отношении земельных участков является одной из наиболее трудоемких и востребованных услуг в оценочных компаниях. Оценка земельных участков должна производится с учетом требований 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также с опорой на нормы Земельного и Гражданского кодексов.

Оценка рыночной стоимости земли может потребоваться землепользователям в широком спектре случаев. Приведем лишь некоторые ситуации, которые побуждают землевладельцев или иных заинтересованных лиц заказать оценочные мероприятия.

Например, заказчик таких услуг планирует:

  • приобрести или реализовать принадлежащий ему участок земли;
  • застраховать его;
  • узнать размер земельного налога;
  • передать землю в аренду или же доверительное управление;
  • выкупить землю из госсобственности;
  • оформить кредит, в котором земля будет выступать залогом;
  • решить возникшие имущественные споры;
  • произвести переоценку основных фондов компании;
  • определить кадастровую стоимость участка;
  • разработать инвестиционные проекты;
  • приватизировать участок;
  • передать его по наследству или вступить в права наследования;
  • внести надел земли в уставной капитал и пр.

Процедура оценки обычно различается в зависимости от категории земельного участка.

Так, при оценке стоимости земель поселений специалисты учитывают предложения купли-продажи аналогичных участков на рынке, действующие ставки аренды, средние цены предложений, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры, экологические факторы (состояние окружающей среды), а также архитектурная и историческая ценность.

Оценка земель сельхозназначения производится с учетом таких показателей как урожайность, продуктивность пастбищ, наличие насаждений, сведения о структуре посевной площади, стоимость выращенной сельхозпродукции и ее сопоставление с затратами на производство.

Оценка участков в дачных и садовых кооперативах осуществляется с помощью анализа цен на еще незастроенные участки и с учетом совершаемых сделок купли-продажи.

Немалое значение уделяется определению стоимости участка земли, интенсивности транспортного сообщения, наличию газовых и электрических коммуникаций, экологическим показателям.

Затраты на проведение процедуры

Однозначно ответить на вопрос, сколько стоит оценка земельного участка, не получится. Цены на услуги сертифицированных оценщиков существенно варьируются даже в пределах одного региона и зависят от ценовой политики компании.

На стоимость оценки участка земли оказывают влияние следующие факторы:

  • стоимость услуг специалиста-оценщика (она зависит от его опыта и квалификации);
  • будет ли осуществляться оценка дистанционно или потребуется выезд специалиста (в последнем случае имеет значение транспортная удаленность земли от города);
  • какова площадь земельного участка;
  • есть ли на нем строение, какой площади;
  • для какой именно инстанции готовится отчет;
  • целевое предназначение участка земли.

Обычно стоимость определяется оценщиками в индивидуальном порядке по результатам предварительной консультации.

Затраты пользователя на оценочные мероприятия во многом будут зависеть от места его проживания. Так, в крупных городах (таких как Москва и Санкт-Петербург) стоимость работы оценщиков составит около 2500-4000 руб. Тогда как в регионах можно будет обойтись меньшей суммой в пределах 2000-3500 руб.

Оценка, которая заказывается с целью оспаривания кадастровой стоимости, обойдется заказчикам гораздо дороже той, которая необходима для вступления в права наследования. В последнем случае к отчету оценщиков предъявляются меньшие требования, что упрощает им работу и снижает цену.

Работа по оспариванию кадастровой стоимости может стоить примерно 10-15 тыс.р. Тогда как отчет для нотариуса по наследственным делам – всего 2-3 тыс.руб. Наличие дома на земле увеличит стоимость оценки в среднем на 500-1000 руб.

Обычно оценщики готовы предоставлять скидку при коллективных крупных заказах. Например, если к ним обращается целый дачный или садовый кооператив. При оценке от 10 участков цена может составлять от 400 руб./сотка, от 20-ти – 350 руб., от 30-ти – 300 руб.

Зависит стоимость услуг и от категории земельного участка.

Так, оценка земли под ИЖС будет стоить около 2500-3000 руб., сельхозземли – уже от 4000 руб., а земли под коммерческие цели – не менее 10000 руб.

Если лицу не требуется официальный отчет о результатах произведенной оценки, то он может и вовсе обойтись без лишних трат. Так, он может воспользоваться бесплатными оценочными калькуляторами, в которых учитывается регион расположения участка, его площадь и пр.

Стоимость дополнительных работ и услуг

Иногда пользователям в ходе заказа отчета требуются дополнительные услуги, которые также необходимо оплатить. В их числе:

  • выезд оценщика на объект – 500-1000 руб.;
  • доставка отчета заказчику – около 500 руб.;
  • заказ дополнительного экземпляра отчета – около 200 руб.;
  • топографическая съемка участка – 5000-10000 руб.;
  • ситуационная схема земельного участка – 300 – 500 руб.;
  • заказ схемы расположения земли/межевого плана – 5000-10000 руб.;
  • представительство интересов заказчика в суде – от 10 до 100 тыс.руб.;
  • наценка за срочное исполнение отчета – 35-50% к стандартному тарифу;

Для проведения оценки потребуется собрать установленный комплект документации, который включает в свой состав копию свидетельства о праве собственности, кадастрового паспорта/плана. Сейчас эти документы заменяет единый документ – выписка из ЕГРН.

За ее заказ в Росреестре необходимо будет заплатить госпошлину в размере 350 руб. за электронную версию или 700 руб. за бумажный вариант.

Таким образом, минимальная стоимость работ по оценке земельного участка составляет 2500-3000 руб.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/stoimost-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.