Как оценить земельный участок для продажи

Содержание

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение – Про закон

Как оценить земельный участок для продажи

В результате такой процедуры будет установлена рыночная стоимость земельного участка. Она нужна для того, чтобы продавец четко понимал, сколько именно стоит его земля, а также исключить резкие скачки на рынке недвижимости.

Экспертная оценка земельного участка – гарантия и для покупателя, он приобретает надел по реальной цене, не переплачивая за удобства.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

  1. Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
  2. Земельный план участка.

  3. При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
  4. Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

  • для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
  • для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
  • для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
  • при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

  1. Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
  2. В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
  3. В случае проведения процедуры отчуждения земли.
  4. При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
  5. В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
  6. Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
  7. При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.

Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

Актуальность оценки

Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

  1. Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
  2. Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
  3. Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
  4. Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
  5. Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
  6. Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.

Кто имеет право проводить оценку?

Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земли

В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

Методические рекомендации по оценке земли прописаны в распоряжении Минимущества России от 6 марта 2002 года, данный документ на 2020 год не утратил своей актуальности:

  1. Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
  2. Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
  3. Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
  4. Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
  5. Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
  6. Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты

Самостоятельная оценка

Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

Источник: https://mupgkh.su/nalogovoe-pravo/kak-provoditsya-otsenka-zemelnogo-uchastka-metody-stoimost-opredelenie.html

Как оценивать земельные участки для инвестиций?

Как оценить земельный участок для продажи

Земля – самый богатый ресурс, который человек может использовать в разных сферах своей деятельности. Территории, богатые лесами, полями, реками, озерами, морями, океанами.

Все эти природные богатства дают человеку возможность ловить рыбу, выращивать скот, засаживать эти площади садами и использовать для сельскохозяйственного производства, добывать полезные ископаемые и, используя эти ресурсы, выживать на планете Земля.

Кроме этого, землю используют для строительства жилых домов и промышленных предприятий. Часто возникает необходимость покупки или продажи земельных участков.

Для этих процедур необходимо провести оценку земли, так как в 21 веке все имеет свою цену. Большинство людей пытаются проводить оценку своих земельных угодий самостоятельно, без помощи профессионалов.

Но далеко не все граждане владеют информацией, касающейся правовых норм.

От чего зависит оценка земельной площади с целью покупки и продажи?

Рассмотрим более подробно, что же собой представляет рыночная стоимость оценки земли. Это довольно сложная задача, даже для тех фирм, которые специализируются на этом.

В начале оценка земли происходит по заявке землевладельца, желающего продать свой участок.

Второй раз оценочная комиссия работает уже при наличии конкретного покупателя, учитывая его цель приобретения, продаваемой территории.

При оценке земельной территории учитывается множество причин, влияющих на итоговую стоимость каждого метра:

  • месторасположение;
  • возможность присоединения к системам коммуникации;
  • состояние почвы;
  • рельеф местности;
  • конкурентоспособность оцениваемой площади;
  • срок и возможность получить прибыль от приобретенной территории;
  • удаленность от автотрассы.

Учитывается территориальное расположение продаваемого земельного участка: к примеру, это городская территория или сельская, центр города или его окраина. Когда оценивается земля, находящаяся в глубокой провинции, то стоимость её не так велика, как, к примеру, в столице.

Также берется во внимание цель покупки конкретного участка для сельскохозяйственных нужд или постройки сооружений, где огромное значение будет иметь наличие коммуникаций.

В том случае, когда человек приобретает участок земли, на территории которого не имеется ни канализации, ни водопровода, ни электричества, ни газопровода и телефонной связи, тогда этому покупателю придется вложить немало средств, чтобы довести его постройки до требуемого уровня.

При любой оценке земельных участков обязательно учитываются рыночные цены купли-продажи на дату проведения оценочных мероприятий.

Затем в обязательном порядке – наличие транспортных магистралей и коммуникаций, а также состояние экологии и наличие или степень удаленности инфраструктуры.

Кроме перечисленных выше, обязательных для всех пунктов, необходимых для оценки земли, существуют отдельные – для конкретных территорий.

Для оценки земли в жилых районах городов и сел:

  • архитектурные, исторические и ландшафтные ценности;
  • бытовое обслуживание.

Когда проводится мониторинг сельскохозяйственных угодий, важна:

  • урожайность и продуктивность пастбищ, а также цен сбыта продукции;
  • степень затрат на производство в этой сфере деятельности.

Инвестиционная стоимость земли зависит от величины прибыли, от использования земельной территории.

Немаловажную роль при покупке земли имеет почва и её состав. Возводить многоэтажную постройку не получится, когда имеются карстовые породы, потому как есть вероятность обвала здания.

Кроме этого, существует такое понятие, как ненадежная структура почвы, то есть здание однозначно разрушится при возникновении оползней.

Также стоит учитывать систему транспортных магистралей, которые покрывают всю территорию страны, но в некоторых районах они хорошо развиты, а где-то их нет вообще, тогда цена на земельный участок будет иметь стоимость гораздо ниже, ведь покупателю потребуется нести дополнительные затраты на создание автодорог.

Оценка земли требуется для следующих целей, которые и будут впоследствии иметь решающее влияние на конечную цену за квадратный метр:

  • для оформления купли-продажи, аренды, дарения;
  • при получении кредита под залог земель;
  • подготовка документации по поводу судебных разбирательств;
  • для приватизации земли, страхования.

Требования к оформлению оценочной стоимости

Когда человек обращается за помощью к специалисту, то он выдает отчет об оценке земельного надела, который состоит из 40 прошитых листов.

К отчету крепится и другая вспомогательная документация, использованная при оценке земельной территории, а также фотоснимки, если была сделана фотосъемка.

Результаты оценки земли фиксируются в письменном отчете, которые имеет определенные требования, соответствующие всем юридическим нормам и профессиональным правилам.

Для проведения оценочных мероприятий необходимо:

  • документы на право владения землей;
  • кадастровый паспорт;
  • сведения о факторах, запрещающих продажу земли;
  • имеющиеся на участке различные причины, способствующие увеличению его цены (строения, дороги, коммуникации).

Необходимо знать также принципы оценки рыночной стоимости территории. Приобретенный человеком участок должен приносить пользу. Также важен уровень цен на рынке. Покупатель здесь имеет право выбора. Рыночная цена земли определяется эффективностью её применения. Сейчас более выгодным выбором становится не посадка растений на земельной площади, а строительство сооружений.

В итоге можно сказать, что следует обращаться в специализированную оценочную компанию с опытными профессионалами. Они выполнят свою работу качественно и учитывая все юридические требования.

Источник: https://viafuture.ru/privlechenie-investitsij/otsenka-zemli

Оценка стоимости земельного участка в 2020 году

Как оценить земельный участок для продажи

Правожил.com > Аренда > Земельный участок > Рыночная оценка земельного участка и прав аренды

Одна из главных структурных составляющих объекта недвижимости – это земельный участок, предназначенный для строительства. Оценивается уровень его доходности и степень полезности, с точки зрения функциональности.

В то же время, он является частью природных ресурсов. Поэтому его можно расценивать как инструмент для достижения различных целей и не всегда они предполагают получение выгоды.

Ниже будут рассмотрены особенности рыночной оценки земельного участка.

Общая характеристика понятия

Рыночной стоимостью называют цену земельных владений, которая складывается с учетом тенденций рынка недвижимости: спроса и стоимости аналогичного вида недвижимости. Термин характерен для сделок купли-продажи свободного от застроек участка, а также участка с расположенной на нем недвижимостью.

Рыночная цена земельной собственности устанавливается в произвольном порядке, то есть ее значение может определить сам владелец. Но чтобы сделка не сорвалась и продажа прошла успешно, необходимо учитывать все параметры при оценивании земельного участка и назначать действительно соответствующую ему стоимость.

Если цена на участок будет завышена, то это приведет к затяжной продаже. Слишком низкая стоимость невыгодна для владельца. Чтобы установить адекватный ценник на землю, стоит прибегнуть к услугам оценщика недвижимости.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату.

Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.


В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Отличие от кадастровой стоимости

С рассматриваемым понятием тесно переплетается еще одно – кадастровая стоимость. Путаница между ними нередко приводит неопытного землевладельца к тому, что он допускает ошибку в установке адекватной цены на участок.

Кадастровая стоимость также является финансовой ценностью земельной территории, но устанавливается работниками кадастровой службы, исходя из оценки некоторых параметров:

  • целевое предназначение земельной собственности;
  • площадь;
  • информация о том, как использовался участок.

Несмотря на существующие отличия между этими двумя видами стоимости земли, все же они взаимосвязаны. Это проявляется при стандартных сделках, в которых установлены нормы, при которых рыночная оценка земли на 30% выше, чем кадастровая.

Такие разновидности установки стоимости имеют отличные друг от друга цели:

  • рыночную стоимость необходимо определить для успешного проведения купли-продажи;
  • размер кадастровой оценки будет влиять непосредственно на размер налогообложения.

При установлении кадастровой цены специалисты всегда действуют на базе норм, изложенных в Федеральном Законе №52-ФЗ от 7 февраля 2008 года «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Важные нюансы

Кадастровая стоимость должна учитываться как при совершении сделок купли-продажи, так и при расчёте арендной платы, налогов. Понимание этого убережёт от проблем с налоговой инспекцией.

Последствия продажи земли ниже КС

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ и п.11 №382-ФЗ, реализация ЗУ ниже его стоимости по кадастру является невыгодной, потому что налог всё равно будет рассчитываться по минимальной КС.
Кроме того, налоговый инспектор, заметивший несоответствие в документах, может посчитать сделку махинацией. В этом случае продавцу придётся заплатить штраф.

Важно! Если КС значительно выше рыночной цены, то продавец вправе оспорить оценку ЗУ. Можно подать иск в суд или обратиться к комиссии, занимающейся спорными вопросами кадастровых оценок.

Как купить ЗУ у государства по КС?

Если собственником земли является государство или муниципалитет, приобрести её возможно только на аукционе. Торг не будет признан состоявшимся при отсутствии других заявок на данный лот, поэтому базовая стоимость по кадастру в процессе проведения аукциона неизбежно будет повышена.

Купить ЗУ без участия в торгах может владелец построек, расположенных на ней. Если точные границы ЗУ не определены, собственнику недвижимости предлагается заказать создание схемы расположения территории. Заменить эту бумагу можно выпиской из проекта межевания, если он имеется.

После этого требуется обратиться к региональным властям для подачи заявления на предварительное согласование покупки земли без участия в аукционе. Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца, после чего выносится решение.

Источник: https://uk-mishino.ru/dokumenty/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-ustanavlivaetsya.html

Оценка земельного участка – в 2020 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Как оценить земельный участок для продажи
> Услуги > Оценка > Недвижимости > Оценка земельных участков

Заказать услугу

  • Стоимость работ
  • Необходимые документы
  • Цели оценки

Наши преимущества

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка земельных участков

Земельный участок – это часть территории, которая обладает потенциальной полезностью и имеет четкие границы. Он может использоваться в различных целях: в качестве площадки под строительство, размещения сельскохозяйственных угодий, прокладки дорог и т.д.

Когда требуется оценить стоимость участка?

  • при оформлении залога;
  • при возникновении судебного спора;
  • при разделе имущества;
  • для взноса в уставный капитал;
  • для совершения сделок купли-продажи.

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно. Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры (точного значения стоимости земли) потребуется официальный Отчет об оценке. А составить его может только оценщик, который успешно сдал квалификационный экзамен по направлению «оценка недвижимости».

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

  • при реализации надела;
  • при заключении соглашения об аренде;
  • при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
  • при реализации строительных проектов на участке;
  • для представления подтверждающих бумаг в суд;
  • в случае развода супругов либо оформления наследства;
  • при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Особенности оценки земельных участков

Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.

Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов. Их особенность заключается в следующем:

  • это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
  • при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
  • к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;
  • в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).

Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:

  1. Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
  2. Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.
  3. Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
  4. Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
  5. Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
  6. Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
  7. Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.

Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.

Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.

Форма собственности может быть государственной, муниципальной или частной. Кроме того, на рынке земли существуют другие вещные права: право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды и прочие.

Разрешенное использование земельного участка – это варианты возможного использования объекта. Оно устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ и муниципалитетом.

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐ Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

От чего зависит стоимость земли

Существует четыре основных категории факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли:

КатегорияФакторы и их характеристика
Экономические Состояние мировой/национальной/региональной экономики. Уровень занятости населения и величина платы за труд, платежеспособность. Затраты на освоение или производство строительных работ. Обеспечение финансирования и налогообложение.
Социальные Основаны на базовых потребностях людей в общении и приобретении земли. Это возрастная структура места расположения участка, уровень образования, криминогенность, чувство собственности.
Юридические Предоставление льгот, стимуляция освоения земельных территорий. Контроль землепользования. Установление ставок арендной платы. Инфраструктура.
Физические Местоположение, окружающая среда. Удаленность относительно крупных магистралей, населенных пунктов и объектов инфраструктуры.

Общая информация о стоимости земельного участка

Чаще всего в отношении земельного участка определяется рыночная стоимость. Этот вид стоимости применяется при реализации участка и при совершении иных сделок.

Продавец вправе устанавливать любую цену по своему усмотрению, но для успешной реализации стоимость должна быть объективной.

Источник: https://tbti.ru/zemlya/rynochnaya-stoimost-zemli.html

Оценка земельного участка для продажи

Как оценить земельный участок для продажи

Оценка земельного участка должна выполняться независимыми лицензированными оценщиками. Полученные данные заносят в отчёт об оценке недвижимого имущества. Он может быть предоставлен в виде справки или акта. Если официальный документ не требуется, оценку можно провести самостоятельно.

Суть процедуры

Определение стоимости земельного участка или арендного права. Оценка недвижимости складывается из важных деталей:

  1. Удалённость участка от города.
  2. Уровень спроса среди потенциальных покупателей (арендаторов).
  3. Полезность надела в сравнении с иными схожими предложениями.
  4. Наличие проведённых инженерных и коммуникационных систем.
  5. Состав грунта и ландшафт местности.
  6. Общая площадь земли.
  7. Форма собственности.

Эти показатели имеют первостепенное значение, в зависимости от дальнейших действий заинтересованного лица. Стоимость двух одинаковых участков может существенно отличаться. Такое расхождение зачастую связано с тем, что истец и ответчик обращались к разным независимым оценщикам. Поэтому к этому вопросу нужно отнестись серьёзно, и доверить эту работу только дипломированным лицам.

Оценка земельного участка для суда

Чтобы подать исковое заявление в суд, необходимо иметь на руках отчёт от независимого эксперта, который занимался оценкой недвижимого имущества. Указывать стоимость для суда необходимо по таким причинам: назначение размера госпошлины, определение подсудности, справедливо разделить имущество.

Документы: паспорт, кадастровые выписки. Окажется необходимым план участка и расположения на нём строительных объектов, коммуникаций, сооружений. Обязательной является техническая и проектная документация из БТИ.

Процедура необходима в следующих случаях:

  • решение наследственных споров;
  • раздел имущества;
  • конфискация участка госорганами;
  • судебные споры с налоговой службой из-за некорректного начисления;
  • оспаривание стоимости земли по кадастровой оценке;
  • судебные разбирательства, сопряжённые с продажей, дарением, приватизацией или арендой надела.

Важно знать: если судья, посчитает, что цена указана некорректно, самостоятельно определит стоимость земли. Это приведёт к тому, что, возможно, истец получит минимальную сумму компенсации. Обратившись в компанию, можно быть уверенным в профессионализме оценщика.

Суд может назначить проведение независимой оценки участка при наличии следующих обстоятельств:

  1. Отсутствуют документы для подтверждения реальной рыночной стоимости.
  2. В деле нет данных о кадастровой стоимости земли. Поэтому судья не может определить сумму судебных издержек для оплаты.
  3. Возникли некоторые сомнения, относительно корректности поставленной оценки.

Эксперт может представить полный отчёт о проделанной им работе, он будет считаться официальным документом.

Если необходимо подсчитать упущенную прибыль, убытки для репутации, воспользоваться услугами дипломированного юриста. Он поможет составить иск для суда и обосновать дополнительные пункты во время судебного заседания.

Оценка участка для наследства

Процесс оформления участка по предварительно составленному завещанию наследодателем предполагает проведение оценки.

Для этого так же необходимо пригласить эксперта, а составленный им отчёт приложить к основному пакету документации и предоставить нотариусу для ознакомления. В соответствии с этим отчётом, нотариус определит сумму оплаты госпошлины.

От того, насколько качественно был сформирована отчётность, зависит и размер оплаты пошлины. Неточные данные могут обойтись дорого для оформления наследства.

Особенности

Чтобы определить точную оценку участка, специалисту необходимо соблюдать строго отведённые правила под расчёта. В случае нарушения им этих условий, это приведёт к финансовым взысканиям со стороны госорганов.

Нюансы подготовки отчёта:

  1. Оценка надела происходит с момента смерти наследодателя, но не раньше этого времени. Даже если наследник точно знает, что родственник ему передаст в наследство участок, он всё равно не имеет право заранее проводить оценку имущества.
  2. В процессе подготовки отчётного документа, оценщик должен работать не только с предоставленными документами, но и обратиться в архив, к информационным материалам из рекламных объявлений о продаже аналогичных участков. Также обязан взять в расчёт и данные риэлторских компаний о стоимости подобных наделов.

Независимый эксперт работает только с документами, ему необязательно выезжать на участок. Он указывает факторы, которые непосредственным образом влияют на общую стоимость наследуемого имущества. Окончательное решение предоставление нотариусу в виде полноценного отчёта.

Какие понадобятся документы

Прежде чем перейти к описанию его списка, наследник обязан знать, что БТИ не занимается проведением оценки территориального надела. Для этого ему нужно будет обратиться к частной компании, предоставляющей спектр подобных услуг. Выбирать только надёжную компанию.

Итак, какая понадобится документация:

Согласно статье под номером №333.25, наследник может представить несколько отчётов от оценщиков земли. В случае расхождения итоговых показателей на участок по государственной пошлине, нотариус должен руководствоваться наименьшим значением.

При изменении целевого назначения надела, этот фактор непременности скажется на его стоимости. В первую очередь оценщик обращает внимание на способ эксплуатации земли и извлечения максимальной выгоды для его продажи. Оценка базируется на 4 основополагающих условиях: законность, реальность, разумность и оправданность покупки недвижимого имущества.

Факторы, влияющие на спрос:

  1. География месторасположения.
  2. Форма участка.
  3. Рельеф.
  4. Состояние дорог, прилегающих к территории.

Также немаловажным является наличие инженерных и коммуникационных систем. Для корректности оценки, эксперту необходимо проанализировать все эти факторы. По завершении данного мероприятия, специалист предоставляет готовый отчёт, который имеет такую же юридическую силу, собственно, как и другие документы.

Существует несколько методик для расчёта стоимости недвижимого имущества. Рассмотрим их более подробно:

  1. Нормативный. При подсчёте оценки учитывается арендная стоимость и затраты на застройку участка. Главным показателем является общая сумма на дальнейшее обустройство территории.
  2. Сравнительный. Основывается эта методика на предварительном сравнении цен аналогичных территориальных наделов с последующим внесением коррективов. Они зависят от расположения участков, экономических условий и иных характеристических качеств реализуемой земли.
  3. Доходный. Подсчёт ведётся при учёте потенциального уровня дохода, если в ближайшее время планируется сдача надела в арендное пользование.
  4. Метод остатка. Эта методика используется в том случае, когда есть возможность застроить земельный участок с целью получения дохода. Здесь цена определяется как часть капитализации общего дохода от участка. Расчёт производится через капитализированную норму надела. В связи с нестабильностью нынешней экономической ситуацией в стране, этот метод может не гарантировать 100-процентной доходности от вложений в застройку территории.

Специалист самостоятельно выбирает методику для ведения расчёта. Но в первую очередь основывается на характеристических качествах земельного участка, уже исходя из этого, руководствуется тем или иным способом проведения расчёта.

При выборе компании, необходимо убедиться в наличии лицензионного сертификата и достаточности опыта у её сотрудников.

Для этого можно почитать отзывы на официальном сайте фирмы, либо воспользоваться рекомендациями родных, друзей и знакомых.

Оценка участка при ипотеке

В качестве залогового обеспечения для покупки квартиры под ипотеку, зачастую выступает территориальный надел. Участок может выступать в качестве самостоятельного объекта для ипотеки. Но в любом случае необходима оценка эксперта. В конечном итоге от размера объявленной стоимости, указанной в отчёте, будет зависеть и объём ипотечного кредита, и размер первоначального взноса Банку.

От выбора компании в полной мере зависит качество проведённой работы. Эксперт обязан учесть интересы всех сторон, а также характеристические качества территории. Кроме этого во внимание берутся и иные аспекты: рыночная стоимость земли, уровень спроса на конкретную плантацию, полезные функции участка.

Документы: кадастровый паспорт на землю, акт купли-продажи, свидетельство о госрегистрации прав на владение собственностью.

Если на участке уже стоят готовые здания или сооружения, которые не принадлежат данному субъекту, то они не переходят в качестве залогового обеспечения кредитору. То есть этим объектом является только участок.

Но при этом здесь может быть такая ситуация, что землёй владеет одно лицо, а зданиями — совершенно иной субъект.

Прочие детали проведения оценки

Основная информация по данной процедуре рассмотрена во всех аспектах: оценка для продажи, ипотеки, для наследства, а также методики ведения расчётов. Для закрепления, необходимо озвучить полный пакет документации:

  • все правоустанавливающие и правоподтверждающие свидетельства;
  • план и схема земельного участка;
  • бумаги на имеющиеся здания, постройки;
  • акт из БТИ;
  • личный паспорт собственника ЗУ.

И ещё, если земля была получена в ходе открытия наследственного дела, кроме озвученных документов, необходимо предоставить свидетельство о смерти наследодателя. Необязательно чтобы это был оригинал, подойдёт качественная ксерокопия.

Общая стоимость оценки участка будет зависеть от региона, в котором он находится. Если взять центральные регионы России, эта услуга составляет в пределах 2 тысяч рублей. В Москве эта сумма на порядок больше, соответственно.

Прежде чем принять отчёт, обратите внимание на следующие аспекты:

  1. Сведения не должны быть противоречащими.
  2. Данные — объективные, подтверждены документально.
  3. Весь этап расчёта можно проследить до конечного результата.

Исполнительное лицо обязано выполнить работу за отведённый период времени. Также он обязан обосновать, почему он предпочёл именно эту методику для проведения оценки земельного участка для ипотеки, наследства или для продажи.

Источник: https://prozemlu.ru/otsenka-zemelnogo-uchastka-dlya-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.