Как обменять дом на квартиру

Содержание

Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить

Как обменять дом на квартиру

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

  • Договор мены в 3 экземплярах;
  • Кадастровые паспорта каждого из объектов;
  • Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
  • Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
  • Акты приема-передачи недвижимости;
  • Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Варианты и способы обмена частного дома или коттеджа на квартиру: равноценный и с доплатой

Как обменять дом на квартиру

У каждого человека свое представление о том, как должно выглядеть его идеальное жилье. Именно это различие во мнениях и рождает всем известный нам рынок недвижимости.

Но получить желаемую жилплощадь можно не только посредством договора купли-продажи. Но и посредством обмена. Даже самые, казалось бы, сложные сделки можно осуществить подобным образом. Поговорим об этом подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в общежитии или коммунальном жилье, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, и квартиру, купленную в ипотеку.

О возможности

Возможен ли обмен домов на квартиры? Многие граждане мечтают о частном доме.

Но другая категория лиц запросто может отказаться от жизни в подобном строении и перебраться в многоэтажку, находящуюся в центре мегаполиса.

Многие недоумевают, как можно отказаться от тишины и спокойствия удаленности от городской суеты?

На самом деле, люди, которые идут на подобные сделки, преследуют иные цели и обстоятельства. Дом в деревне в обмен на обособленное помещение в многоквартирном здании: в чем причины?

Риелторы составили рейтинг причин, которые влекут за собой осуществление процедуры обмена домика на квартиру и пришли к следующим результатам.

Узнайте из наших статей о том, как обменять старое жилье на новостройку, сделать междугородний обмен и принудительный размен жилья через суд.

Причины

Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.

Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата.

Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.

Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре, детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.

Третья причина – финансовый вопрос.

Содержать дом стоит намного дороже, нежели чем даже самую ультрасовременное обособленное помещение в многоквартирном здании. Вам потребуется следить за своим участком, домом, платить повышенные налоги ввиду значительного большего расхода ресурсов.

Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.

Последней в рейтинге самых распространенных причин является одиночество.

Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.

В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья, так как она по факту пустует.

Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в обособленное помещение в многоквартирном здании, где затраты на жилье будут существенно ниже.

О причинах обмена квартиры на дом можно узнать из другой нашей статьи.

Какими законами регламентируется?

Так как мы говорим об бартере частного дома на обособленное помещение в многоквартирном здании, то необходимо обращаться к закону, который регламентирует данную процедуру. К сожалению, нет отдельного акта и статьи , посвященного обмену дома на квартиру, но есть общее нормативно-правовое положение, которое регламентирует данный вопрос.

Статья 567 Гражданского кодекса освещает основные вопросы, связанные с договором мены. Именно в соответствии с данной статей происходит процедура получения заветной жилой площади.

Кроме того, в вопросах бартера часто стороны прибегают к договору купли-продажи. Он освещен в статье 454 Гражданского кодекса.

Варианты

Как осуществляется продажа и обмен домов на обособленное помещение в многоквартирном здании? В данной статье, давайте рассмотрим самые основные варианты этой процедуры, которые популярны у риелторов. Получив больше информации о способах обмена вы сможете выгодно провести сделку и при желании – защитить свои права.

С доплатой

Как осуществить бартер дома на обособленное помещение в многоквартирном здании с доплатой? Безусловно, первое намного дороже второго.

Если брать два жилых помещения, построенных в одном году, но одно из них квартира, а другое дом, то цены будут существенно разниться.

Частная постройка предполагает собой участок земли, свои коммуникации, собственное пространство.

Что касается квартиры, то здесь собственник несет ответственность только за состояние своей жилья. Уходом за общедомовой территорией занимается управляющая организация или же товарищество собственников.

Именно поэтому дом считается намного сложнее технически устроенным сооружением, потому что требует большего вливания средств. Поэтому, при обмене необходимо осуществлять доплату в счет собственника дома.

Таким образом, отчуждатель частного строения получает и недвижимость в виде обособленного помещения в многоквартирном здании и доплату, но только в случае, если себестоимость постройки будет оценена выше, нежели чем стоимость квартиры.

Равноценный

Равноценный обмен в данной ситуации также возможен. Но как правило, в этом случае, приобретателю дома необходимо искать постройку более ранних годов, а также не самым большим метражом. Безусловно, ремонт внутри дома также будет уступать обособленному помещению в многоквартирном здании.

Кроме того, для того, чтобы избежать доплаты, собственник квартир должен отказаться от слишком большой территории под домом.

Если вы обладаете несколькими квартирами, то возможно собственник дома решит обменять свою постройку на две ваших, но только в случае, если сочтет такой размен равноценным.

Способы

Как обменять дом на квартиру? Для этого существует два способа.

Рассмотрим оба, ведь вполне возможно, что один из них станет доступным для вас в будущем:

  1. Мена. Договор мены предполагает собой размен путем составления соответствующего договора. Данная процедура может осуществлена путем равноценного обмена или с доплатой (читайте о договоре мены с доплатой).
  2. Если один из собственников не доверяет договору меня и считает, что он небезопасен, прибегают к сделке путем купли-продажи.

Таким образом, сторона продающая дом должна оформить договор купли-продажи, а сторона отчуждающая обособленное помещение в многоквартирном здании – свой документ о продаже. Таким образом, в сделке появляются два документа договора купли-продажи.

С чего начать?

Для того, чтобы оформить интересующую вас сделку, вам необходимо знать, в какой последовательности осуществлять те или иные действия по оформлению.

Прежде всего, главная задача для вас – это найти сторону, согласную на проведение данной процедуры. Найти ее можно при помощи риелтора, но это действие приведет к тому, что данный специалист потребует свой процент от сделки. Также найти сторону для осуществления процедуры можно на сайтах объявлений и в газетах.

Также вам необходимо провести ряд подготовительных действий для того, чтобы дом был без проблем привлечен к сделке.

Обязательно выпишите всех прописанных жильцов. Очень многие покупатели отказываются от намечающейся сделки по причине того, что потом приходится судиться с прописанными.

Также непременно погасите долги по коммунальным услугам. Необходимо сделать запросы во все ресурсоснабжающие организации с целью выявить неуплату.

Куда обратиться?

Оформлять факт сделки можно в нотариальной палате.

Именно там вам помогут составить договор, соответствующей вашей сделке, а также заверить его.

Таким образом, если одна из сторон не выполнит условия договора, вы сможете защитить свои права в суде.

Но нотариальное оформление сделки не является обязательным. Многие стороны отказываются от такого оформления в силу того, что расходы на нотариуса велики.

Можно оформить договор без нотариального вмешательства, самостоятельно, распечатав бланки в интернете.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы сделка состоялась, необходимо правильно предоставить пакет документов. В него должны входить следующие бумаги:

  • техническая документация на дом, которую имеет ваша постройка. Также необходимы документы и на землю, на которой возведен коттедж;
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга;
  • документы на право собственности землей и постройкой;
  • документы на дом из БТИ;
  • кадастровые документы, выданные в кадастровой палате;
  • справка о том, что ваше имущество не находится в аресте и на государственном балансе, полученная в ЕГРП.

Куда подавать документы?

Все собранные документы вместе с нотариально заверенным договором вы предоставляете в Росреестр. Именно в этом органе проходит основное оформление нового права собственности.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления составляет около 5 – 10 рабочих дней.

В законе более четко данный срок не регламентирован и зависит от того, насколько загружен данный орган.

Договор мены или купли-продажи подлежит налоговому сбору в размере 13 процентов от общей суммы.

Если вы являетесь резидентом иностранного государства, то сумма процентов увеличивается до 20.

Когда могут оказать?

Не редки случаи, когда гражданам отказывают в осуществлении процедуры обмена дома на обособленное помещение в многоквартирном здании. Этому есть ряд причин. Одна из самых распространенных – это не предоставление одного или же нескольких документов.

Данные бумаги необходимы в полном объеме, но если их нет – это значит, что Росреестр не может продолжить свои услуги до момента исправления ситуации.

Также, отказ может последовать в результате, если предоставленные документы не соответствуют действительности.

Особенности

Осуществить обмен приватизированного дома можно только на приватизированную квартиру. Жилье, находящееся в собственности государства не может участвовать в сделке.

Обменять муниципальное жилье на частный дом нельзя. Для этого необходимо, чтобы муниципальное жилье перешло в разряд приватизированного.

Но помните о том, что после процедуры приватизации вы обязуетесь платить подоходный налог в течение трех лет. Поэтому прежде чем заняться процедурой приватизации, тщательно соразмерьте свои желания и возможности.

Как сделать обмен дома на обособленное помещение в многоквартирном здании без посредников? Самостоятельно осуществить размен возможно, однако вы на себя берете ответственность за проведение процедуры. Вам самостоятельно придется контролировать процесс осуществления обязательств иной стороной.

Агентство недвижимости станет вашим надежным помощником в оформлении мены.

Кроме того, вам подыщут выгодные варианты оппонентов по сделке, что существенно сэкономит ваше время.

Но за свою помощь агентство по недвижимости просит процент от сделки. Как правило он варьируется от двух до десяти процентов от конкретного договора.

Рассмотрим основные плюсы размена через агентство:

  1. Полное сопровождение сделки.
  2. Агентство берет на себя обязанность по подготовке документации.
  3. Помогает в поиске вариантов.
  4. Контролирует исполнение сторонами обязательств по договору.
  5. Помогает в решении спорных моментов.
  6. Оценивает стоимость недвижимости.

Но минусы также имеют место быть. К ним относят:

  1. Высокая стоимость за услуги риелтора.
  2. Отсутствие контроля за ходом процедуры.

Обменять дом на квартиру – совсем не сложно если вы пользуетесь услугами проверенных организаций или же сами находитесь в курсе того, как осуществляется подобная сделка. Прежде чем приобретать недвижимость своей мечты – тщательно изучите все необходимые нюансы.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/doma.html

3 основных способа обмена недвижимости

Как обменять дом на квартиру

В былые времена смена места жительства и улучшение жилищных условий посредством обмена квартиры была распространенной практикой, человек мог исколесить полстраны, чтобы попасть в то место, где всегда мечтал жить.

Но активное движение в данном плане было доступно только до вступления в силу закона о приватизации, сегодня оно несколько сбавило темпы, и сам процесс в отношении приватизированного жилья называется меной.

Что такое обмен жилья

Мена имеет отношение к сделке купли-продажи, как к единственно утвердившемуся варианту на рынке недвижимости.

Назначение данной сделки – в удешевленный способ получение нового жилья, так как одновременно с продажей собственного жилья предусматривается приобретение нового с доплатой или нет.

При мене может происходить такая же беспрерывная смена жилья, как при классической схеме обмена, которая осталась единственным вариантом смены жилья для муниципальных квартир.

Стоить отметить, что для жильцов муниципальных квартир процесс обмена жилья более проблематичен, так как требуется согласие хозяйствующего субъекта.

Собственник же приватизированной квартиры имеет право совершить обмен любого рода исключительно в своих интересах.

При этом доступно совершать обмен:

  • Город на город;
  • Обмен с доплатой;
  • Частного дома на квартиру;
  • Расселение;
  • Прочие варианты.

В каком порядке на практике осуществляется обмен квартир и частных домов — смотрите в этом видео:

Законодательное регулирование

Правовое регулирование договора мены выполняется ГК РФ, в частности определение понятия договора и правил для проведения сделки формулируется в ст. 567 ГК РФ:

  1. О мене с доплатой и равноценном обмене указано в ст. 568 ГК РФ.
  2. Процесс перехода одновременно права собственности установлен ст. 570 ГК РФ.
  3. В случае обмена муниципальной недвижимости применяются ст. 72 – 74 ЖК РФ.

ГК РФ Статья 568. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

ГК РФ Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

ЖК РФ, Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если: 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; 4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

При этом если происходит обмен муниципальной недвижимости на приватизированную, весь процесс усложняется необходимость разрешения со стороны владельцев муниципального имущества, в ходе такого обмена фактическая жилая площадь может остаться закрепленной за своими собственниками происходит только переезд.

Варианты обмена

Чтобы обменять дом на квартиру с доплатой можно использовать несколько способов:

  • Прямой обмен с доплатой посредством мены;
  • Посредством сделки купли-продажи квартиры, в ходе которой происходит одновременно продажа и приобретение;
  • Одновременная продажа и приобретение посредством агентства недвижимости, при этом число участников от 3, если их больше, то существует большой риск срыва сделки.

Нюансы обмена дома на квартиру с доплатой

При этом жилье не может обмениваться, если жилплощадь:

  • Оспаривается через суд;
  • Находится под обременением. Какие существуют основные разновидности обременений на квартиру вы можете узнать тут;
  • Наложен арест;
  • Размен фиктивный;
  • Находится в аварийном доме;
  • Имеет ухудшение условий проживания.

Положительные и отрицательные стороны

Важно: основными достоинствами приобретения жилья посредством обмена с доплатой, является минимальная затратная часть, снижение рисков и затраченного времени.

Так среди прочего:

  • Совершение мены в несколько раз дешевле, нежели сделка купли-продажи, уже происходит экономия только на оплате государственной пошлины, которая в данном случае платится единожды;
  • Если же обмен равноценен, нет необходимости при длительном владении имуществом оплачивать налог на прибыль;
  • В случае срыва соглашения и признания его ничтожным, участники процесса останутся в любом случае при своих уже имеющихся площадях;
  • Также и регистрационные мероприятия в случае мены требуют меньшее количество времени.

Недостатком в случае мены можно назвать:

  • Длительные поиски необходимого варианта, это в лучшем случае, так как данный способ получения нового жилья не пользуется уже тем большим спросом на рынке недвижимости.

Пошаговая инструкция по обмену и документы

Чтобы произвести обмен жилья с доплатой и зарегистрировать сделку в Росреестре необходимо собрать и подготовить следующие бумаги:

  • Заявление о проведении регистрации;
  • Паспорта и копии всех участников сделки;
  • Согласие правоспособных членов семей, особенно это касается супруга/и;
  • Техническая документация квартиры (технический паспорт на квартиру), дома и земли прилегающей к нему (кадастровый план земельного участка);
  • Правоустанавливающие документы на обмениваемые объекты и землю, а также документы, на основании которых их получили в собственность;
  • Согласие от попечительского комитета при наличии малолетних детей, интересы которых затронуты;
  • Справка из налоговой об отсутствии долгов по платежам;
  • Справка с единого информационно-расчетного центра об отсутствии долгов по коммуналке;
  • Выписка из домовой книги;
  • Оценка объектов, подлежащих обмену;
  • Оригиналы договоров мены;
  • Квитанции об уплате государственной пошлины;
  • При наличии залога, необходимо согласие залогодержателя на обмен;
  • Передаточный акт;
  • При наличии доплаты расписка о получении средств.

Образец договора мены частными домами и земельными участками.

Как следует действовать при обмене

Весь процесс обмена дома на квартиру с доплатой и наоборот схож с этапами купли-продажи и выполнить их доступно аналогично в два способа:

  • Самостоятельно;
  • При помощи агентства за отдельную плату.

Действовать следует так:

  • Поместить объявление о мене в средствах массовой информации;
  • Выбрать лучшее предложение;
  • После подбора варианта, готовится к проведению самой сделки.

Сама подготовка к обмену заключена в следующих действиях:

  • Оформление соглашения мены, этот процесс желательно доверить специалисту, но при желании можно выполнить самостоятельно, изучив перед этим все инструкции и образцы;
  • Оплата государственной пошлины, обязательна для всех членов сделки, ее доступно выполнить в любом банке по заранее уточненным данным, к примеру, на сайте юстиции;
  • На этом же сайте необходимо уточнить перечень документов или непосредственно в самом отделении юстиции;
  • Подача заявки в БТИ на подготовку и выдачу необходимых для сделки справок;
  • Определения стоимости недвижимости посредством специалиста с целью выявления разницы для доплаты;
  • Запрос из налоговой об отсутствии задолженности, такая справка необходима в случае присутствия в семье иждивенцев;
  • Получение выписки из домовой книги о составе семьи;
  • Выполнение запроса об отсутствии задолженности по коммунальным расчетам;
  • Получение согласия от опекунского совета, при этом необходимо предоставить доказательства улучшения условий жизни или аналогичных прежним, также следует предоставить после регистрации на новом месте выписку из домовой книги о заселении всех членов семьи;
  • Согласие супруга/и должно быть в письменной форме с нотариальным удостоверением;
  • Подписание самого договора мены всеми участниками в присутствии нотариуса;
  • Регистрация сделки в Росреестре;

Важно: в итоге на руках новых владельцев должны оказаться зарегистрированные оригиналы договора и правоустанавливающие документы на жилплощади.

Договор мены

Договор является основным правоустанавливающим документом, который приобретает юридическую силу после регистрации, поэтому регистрировать его необходимо обязательно.

Он начинается с представления сторонами объектов недвижимости. Далее идет подробная информация об этих объектах:

  • Адрес;
  • Процентное соотношение жилой и нежилой площади;
  • Количество комнат – смежность, раздельность, наличие балконов, лоджий, террас;
  • Этажность дома и конкретный этаж;
  • Кадастровая стоимость – этот пункт обязателен, если предполагается доплата за объект. Как определить кадастровую стоимость квартиры самостоятельно и с помощью специалистов — читайте в этой статье;
  • Статус правообладателей и прочие данные.

Далее необходимо указать информацию об особенностях сделки, указать на ее нюансы и возникновение возможных ситуаций:

  • На каких условиях происходит снятие с регистрационного учета имущества;
  • Вариант передачи денег в случае доплаты;
  • Указать точную сумму доплаты;
  • Сроки вселения в новое жилье, особенно важно описать все нюансы этого этапа при обмене город на город.

Важно: следует в обязательном порядке определить ответственность сторон при невыполнении взятых на себя обязательств.

Также отдельным пунктом следует указать условия расторжения договора – в одностороннем порядке или по взаимному согласию.

При этом все условия соглашения должны выполняться беспрекословно, если происходит срыв мероприятия по вине одного из участников, прочие имеют право обратиться в суд.

Важно: все интересующие моменты необходимо прописывать в договоре, так как дополнительное соглашение на словах не обладает юридической силой.

Нотариального удостоверения документ не требует, однако при наличии сомнений в чистоте сделки и желании получить дополнительную страховку можно обратиться за помощью нотариуса.

Образец договора обмена жилых помещений.

Налогообложение сделки

Согласно статье 217 НК РФ от уплаты налога освобождаются лица:

  • Владеющие жильем свыше 3 лет;
  • Имеющие в собственности жилье оцененное в 1 млн. рублей и меньше;
  • Владеющие муниципальной недвижимостью согласно договору социального найма.

ГК РФ Статья 567. Договор мены 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Подводные камни и риски

Важно: приобретая имущество в данный способ необходимо быть крайне внимательными к ценовому определению, так как контрагент может завысить стоимость жилья с корыстных побуждений.

Для того чтобы избежать подобных неприятностей необходимо:

  • Обратиться к независимому эксперту, который даст реальную оценку помещению, а также проведет мониторинг стоимости подобного жилья в данном районе;
  • Внимательно изучить полученную от эксперта справку об оценке помещения, и если цены разнятся на приличную сумму поговорить с оппонентом об уменьшении стоимости, если тот будет непреклонен, попробовать найти более приемлемый вариант;
  • В любом случае при любых подозрениях в обмане лучше обратиться за помощью к специалистам, оплатив их работу, но зная все нюансы помещения, его стоимости и условий сделки.

Заключение

Как быстро обменять квартиру на другую квартиру или загородный дом — смотрите в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/obmen-nedvizhimosti.html

Обмен дома на квартиру с доплатой (частного дома) – документы

Как обменять дом на квартиру

Для улучшения жилищных условий либо получения выгоды при размене жилья на меньшую площадь с доплатой, а также при отсутствии сводных денежных средств, на которые можно приобрести понравившуюся квартиру без продажи существующего дома, прибегают к обмену жилой площади.

На современном рынке недвижимости как такового термина «обмен» не существует. По сути дела, в это понятие закладывается продажа одного жилья и покупка другого. На юридическом языке такой вариант осуществления сделки называется «меной».

Варианты обмена жилой площади

Для осуществления размена дома на квартиру с доплатой существует несколько способов:

  • Прямой обмен недвижимым имуществом с доплатой оформляется соглашением мены.
  • Продажа дома с последующим приобретением жилья на основаниях купли-продажи.
  • Продажа дома с одновременной покупкой квартиры. Этот вариант, как правило, осуществляется агентствами недвижимости. Минимальное число участников от трёх. Если выстраивается довольно большая цепочка, то риски срыва сделки возрастают в геометрической прогрессии.

Особенности и нюансы обмена дома на квартиру с доплатой

К особенностям оформления договора мены необходимо отнести тот факт, что объекты, подлежащие обмену, должны устраивать обе стороны. Удовлетворить на 100% участников размена невозможно.

Для подбора вариантов потребуется большое количество времени, чтобы получить желаемую жилую площадь в нужном районе.

Размен не может быть выполнен:

  • если жилая площадь оспаривается в суде;
  • жилье находится под обременением;
  • если наложен арест;
  • размер носит фиктивный характер;
  • в случае признания дома аварийным;
  • жилищные условия изменились в сторону ухудшения для иждивенцев.

Достоинства и недостатки

К достоинствам размена недвижимого имущества с доплатой можно отнести минимизацию затрат, уменьшение рисков и времени:

  • Оформлять соглашение мены в два раза дешевле в части оплаты сделки, чем заключать два: продажи и купли. В этом случае уплата государственной пошлины для регистрации проводится один раз.
  • В случае равноценного размена без доплаты не потребуется выплата налогов с прибыли, если владение собственностью осуществляется более трёх лет. Также не облагаются налогами участники, производящие доплату во время обмена.
  • В случае если соглашение по каким-либо причинам будет признано несостоявшимся, участники сделки как минимум останутся при своих жилых площадях, ранее оформленных в собственность.
  • Для регистрации обмена объектами недвижимости потребуется меньше времени в юстиции, нежели если производилась продажа, а затем покупка квартиры.

К недостаткам такого варианта можно отнести:

  • Отсутствие полноценного выбора объектов недвижимости для прямого размена в связи с тем, что на рынке недостаточно широко распространены данные варианты.

Необходимые документы

Обмен недвижимого имущества с доплатой и регистрация в органах юстиции осуществляется на основании следующего перечня документов:

  • заявление о проведении регистрации;
  • оригиналы паспортов всех участников и их копии;
  • согласие супругов на осуществление обмена, оформленное в присутствии нотариуса;
  • технические паспорта объектов недвижимого имущества, в том числе участка земли, на котором располагается жилой дом;
  • документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, документ о дарении);
  • согласие от попечительского комитета на осуществление сделки при наличии находящихся на иждивении членов семьи;
  • справка от налоговой организации об оплате имущественных налогов;
  • справка из единого информационно-расчётного центра об оплате счетов по коммунальным услугам;
  • выдержка из домовой книги;
  • оценочная стоимость объектов, подлежащих размену;
  • квитанции об уплате государственной пошлины и их копии;
  • оригиналы договоров мены;
  • если объект находится в залоге, требуется предоставить согласие от залогодержателя;
  • акт о приёме-передаче;
  • расписка о передаче и получении денежных средств в счёт доплаты за объект недвижимости в ходе обмена.

Порядок действий

Размен дома на квартиру с доплатой аналогичен процессу купли-продажи. Произвести размен можно, прибегнув к помощи агентства недвижимости за определённую плату, либо при наличии свободного времени самостоятельно.

  • Изначально, чтобы осуществить обмен дома на квартиру, необходимо поместить объявление в средствах массовой информации (газета, интернет, развешивание объявлений и т. п.).
  • Далее начинается подбор варианта путём просмотра квартир и показа дома.
  • После того как вариант подобран, начинается подготовка к сделке.

Независимо от того, кто руководит процессом (самостоятельно либо через агентство недвижимости), необходимо знать порядок оформления требуемых документов для выхода на регистрацию прав собственности.

В чём заключается подготовка к обмену объектами недвижимости:

  1. Оформление соглашения мены самостоятельно либо с помощью юридической консультации, где подготовят документы за определённую плату. Образец можно скачать из справочно-консультационного сайта в интернете. Количество экземпляров определяется по количеству лиц, участвующих в процессе, и дополнительный экземпляр для юстиции. Страницы должны быть пронумерованы, документ прошивается и на обратной стороне скрепляется подписями участников.
  2. Оплата государственной пошлины в любом отделении банка для регистрации прав. Реквизиты и сумму необходимо уточнить непосредственно в юстиции либо на сайте государственной службы. Государственная пошлина уплачивается каждым участником сделки, оригинал квитанций предъявляется в момент подачи документов на регистрацию.
  3. Уточнение перечня документов, необходимого для оформления обмена, в отделении юстиции либо на официальном сайте.
  4. Подача заявки в бюро технической инвентаризации на подготовку справок, которые понадобятся для сделки, и их получение.
  5. Определение стоимости объекта недвижимости (дома, квартиры). Так как размен производится с доплатой, то в условиях соглашения должна быть отражена стоимость обоих объектов недвижимости и сумма доплаты. Произвести оценку рыночной стоимости необходимо, прибегнув к помощи специалистов.
  6. Запрос в налоговой организации справки об уплате задолженности по налогам на имущество. Эту справку потребуют органы опеки, если есть члены семьи, находящиеся на иждивении. При отсутствии последних справку из налоговой брать не нужно.
  7. Получение в отделении паспортного стола выписки из домовой книги о составе проживающих на жилой площади, подлежащей обмену.
  8. Запрос в Едином информационно-расчётном центре справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  9. При наличии на иждивении членов семьи необходимо получение согласия от опекунского совета на проведение сделки. При этом если в результате размена жилищные условия не ухудшаются (по справкам из БТИ, полученных ранее), то есть обмен производится на большую либо аналогичную жилую площадь в одном населённом пункте, то проблем в получении согласия от опекунского совета не будет. В противном случае необходимо будет доказать государственным служащим, что жилищные условия иждивенцев остаются прежними. В дальнейшем в опекунский совет необходимо будет предоставить выписку из домовой книги о регистрации подопечных по новому адресу.
  10. Получение согласия от супругов на проведение обмена, заверенного нотариально, если объект недвижимости, находящийся в собственности, приобретён во время нахождения в браке.
  11. Подписание договора мены всеми участниками сделки в присутствии нотариуса.
  12. Регистрация сделки в органах юстиции. Для этого необходимо занять очередь (электронную через сайт либо живую), и сдать документы на регистрацию прав собственности.
  13. Заключительным этапом сделки будет получение зарегистрированного договора мены и свидетельств на право собственности.

Оформление договора мены

  • Договор мены может быть заключён, если на недвижимое имущество оформлено право собственности. В нём оговариваются обязательства собственников о порядке передачи объектов.

    От купли-продажи договор мены отличается расчётом за сделку, в последнем случае вместо денежных средств передаётся жилая равноценная площадь либо плюсом производится доплата.

    В договоре мены собственники указывают на недостатки меняемых объектов недвижимости либо их отсутствии, а также отсутствии притязания третьих лиц, долгов и обременений.

  • Так как в договоре мены участвует дом, то необходимо указать сведения о земельном участке, на котором он располагается и технические характеристики объектов (жилая площадь, количество комнат, этажность и т. п.).

  • Договор мены может быть оформлен как на равноценные объекты недвижимого имущества, так и с определённой доплатой. При этом в договоре оговаривается сумма, которая одна из сторон при обмене вносит в качестве доплаты, обязательно указав порядок расчёта.

    Помимо размера доплаты необходимо отразить в договоре стоимость объектов недвижимости.

  • В случае если один из объектов недвижимости после подписания договора мены будет изъят третьей стороной по причине возникших отношений до подписания договора (нахождения в залоге, обременение), то пострадавшая сторона имеет право на возврат объекта мены, указанной в договоре, и возмещение понесённых убытков.
  • Помимо перечисленных условий в договоре мены могут быть указаны и другие обязательства, например, по ремонту квартиры, по срокам освобождения жилой площади (одновременно или поочерёдно).

Образец договора мены

При оформлении договора мены самостоятельно без помощи специалистов необходимо придерживаться образца.

Скачать образец (в формате Word).

Налог при обмене

При заключении договора мены участвующие в сделке выступают одновременно в качестве продавца и покупателя объектов недвижимости. Поэтому оба имеют право на получение имущественных налоговых вычетов, если возврат за покупку осуществляется впервые.

Возврат денежных средств за покупку объекта недвижимости определяется стоимостью приобретённой жилой площади, но не более двух миллионов четыреста тысяч рублей. Воспользоваться таким правом могут оба супруга, если они участвуют в сделке и являются совместными собственниками приобретённого жилья.

Следует помнить об уплате налога на прибыль в случае продажи дома или квартиры право собственности, на которую оформлены менее трёх лет, в противном случае налоги платить не нужно.

Подводные камни сделки

Если есть сомнения в планируемой сделке: чистоте предоставляемых документов, вариант обмена не устраивает одну из сторон, размер доплаты необоснованно завышен, то сделку лучше не проводить и обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора мены. Продавец квартиры для получения выгоды в виде доплаты может завысить стоимость квадратного метра, продаваемой жилой площади.

Какие действия предпринять:

  • Чтобы избежать необоснованной стоимости квартиры, требуется перед сделкой самостоятельно провести мониторинг продажи квартир равноценной площадью и находящихся примерно в одном и том же районе.
  • Внимательно изучить справку об оценке рыночной стоимости квартиры от независимых экспертов и если стоимость превышает существующую на рынке недвижимости, то необходимо согласовать со второй стороной уменьшение суммы, приводя факты, либо отказаться от покупки, найдя более приемлемый вариант.

Пусть придётся потратиться на услуги агенства недвижимости, предоставляемые риэлтерами, но в этом случае возникнет право выбора, не потребуется тратить время на подбор нужного варианта, сбор и проверку документов.

0,00, (оценок: 0) Loading…

Источник: https://houseconnect.ru/realty/obmen/doma-na-kvartiru-s-doplatoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.