Как купить квартиру в залоге у банка

Содержание

Продажа залоговых квартир от банков в Москве | Советы

Как купить квартиру в залоге у банка

В наше время многие люди покупают жилье в ипотеку. Популярность такого способа приобретения недвижимости объясняется доступностью и приемлемыми условиями.

Особенно ипотечное кредитование распространено среди среднего класса граждан столицы. Не многие могут позволить себе накопить средства на покупку дорогостоящего жилья в Москве.

Даже самое малометражное жилье в столице имеет большую цену.

Одновременно с увеличением количества ипотечной собственности участились случаи, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Зачастую владелец квартиры принимает решение о ее продаже. Но что делать, когда покупатель не находится, а время для погашения ипотеки уже истекло? Одним из способов решения такой проблемы — продажа залоговой квартиры банком.

Что такое залоговая квартира у банка

Залоговым имуществом считается собственность заемщика, который по определенным причинам отказывается от расчетов с банком. Реализация таких квартир может происходить как должником, так и самим банком. Для продажи ипотечного жилья собственником, необходимо получить разрешение от банка на реализацию.

Все заемщики подписывают договор с банком и знают, что несвоевременное погашение и оплата может повлечь за собой арест квартиры с последующей продажей ее на торгах. Это вынужденная мера, которая позволит кредитору вернуть проценты и средства. Таким образом, банк выставляет на продажу объект недвижимости, находящуюся в залоге в связи с невыполнением ипотечного договора.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры

Сегодня в Москве можно на выгодных условиях купить квартиру не только у собственника, но и у банка. Рассмотрим все положительные и отрицательные стороны такого способа покупки. Очевидны и плюсы таких приобретений:

  • Стоимость квартиры намного ниже рыночной
  • Квартиры в основном имеют нормальный ремонт
  • Жилье имеет юридическую прозрачность
  • Это один из безопасных способов приобретения жилья. Весь процесс продажи проверяется контролирующими органами
  • Сделка защищена от мошеннических схем

Минусы:

  • Снятие обременения после перехода права собственности влечет за собой неудобства и дополнительные сложности
  • Юридические процедуры могут требовать дополнительных финансовых затрат
  • В квартире могут остаться зарегистрированные люди
  • Ответственность за выселение ложится на плечи покупателя
  • Арест или обременения могли быть наложены не только банком (следственные, административные или правоохранительные органы)

Как купить квартиру в залоге от банка

Принимая ответственное решение о покупке залоговой квартире обязательно учитывайте состояние здания, расположение и другие технические параметры. Обязательно оговаривайте все условия с банком и лишь тогда принимайте правильное решение.

Давайте рассмотрим ситуацию, когда банк продает квартиру должника, из-за невыполнения кредитных обязательств. Все не так уж и сложно, как думают недобросовестные заемщики. Для начала банк подготавливает документы и передает их в суд.

Выносится решение, на основании которого банку разрешается выставить жилье на продажу. На официальных сайтах банков или других финансовых организаций, вы всегда сможете увидеть информацию о продаваемых объектах с торгов.

При покупке квартиры в залоге у банка, соблюдайте стандартные требования. Убедитесь, что залоговое жилье не имеет:

  • Долга по коммунальным платежам
  • Зарегистрированных граждан
  • Вопросов с регистрацией
  • Проблем с документами

В основном при продаже залоговых квартир банками, риски отсутствуют. Но если у вас возникли сомнения, касающиеся приобретения или вопросы, связанные с дальнейшим оформлением правовых документов, привлекайте юристов или опытных риелторов.

Продажа залоговой недвижимости

Основные правила продажи квартир с торгов указаны в ст. 57 и 58 ФЗ об ипотечном имуществе. На законодательном уровне публичные аукционы организуются по месту нахождения объекта залоговой собственности. Время и место проведения широко освещается в интернет ресурсах. Все желающие могут попасть на него и принять активное участие.

На основании договора с заемщиком, кредитная организация получает право на заложенную квартиру. Затем происходит продажа объекта, вырученными средствами погашается ипотека, а остаток средств передается бывшему собственнику.

В России практика открытых аукционов еще не так широко распространена и залоговая недвижимость может быть передана на торги только по решению суда. Он же определяет стартовую стоимость квартиры, но она в любом случае будет ниже рыночной.

Цель банка — без потерь получить назад свои средства.

Залоговые квартиры от банков в Москве

Выставленное на продажу собственником ипотечное жилье всегда вызывает недоверие у москвичей. И после предложенной ипотечной квартиры на продажу, покупателей может попросту не быть. Это неприятный сюрприз влечет за собой большие проблемы.

Продажа залоговой квартиры может происходить и в принудительном порядке. На основании договора между заемщиком и банком, должник передает свое жилье банку в счет погашения ипотеки. При этом обязательно он должен снять с регистрации всех родственников и выписаться сам.

Банк прослеживает все действия заемщика, поэтому риски со стороны покупателя практически отсутствуют.

Очень редко продажи с торгов могут быть оспорены и признаны недействительными. Процедура проведения торгов банком или другим кредитным учреждением Москвы всегда соответствует действующему законодательству.

Продажа квартир в залоге Сбербанка

Сбербанк России — одна из самых популярных и серьезных кредитных организаций. Для желающих купить недорогую квартиру, распродажа квартир в этом банке может стать отличным вариантом. Сбербанк начинает продажу залоговых квартир только после вынесения судебных решений.

Это происходит, когда заемщик регулярно нарушает условия договора и не оплачивал текущую ипотеку. На такие меры Сбербанк идет крайне неохотно. Но если другие методы не помогает, то приходится продавать жилье с торгов.

Приобретение залоговой квартиры у Сбербанка — гарантия для покупателя. Что квартира приобретается с юридической чистотой. Стоимость намного ниже рыночной, документация гарантированно подготовлена.

Вам стоит лишь зарегистрироваться на сайте банка и принять активное участие в торгах.

Конфискованные и залоговые квартиры в Москве

Банковский конфискат в последнее время пользуется популярностью у москвичей. Прозрачность проводимых торгов позволяет покупателям купить недорогую квартиру ничем не рискуя. Среди предложений о продаже на аукционах Москвы есть действительно очень выгодные квартиры. Существуют такие способы продажи залоговых квартир:

  • На аукционах (в конечном результате квартиру получает тот, кто предложит большую сумму)
  • На публичных торгах (схема мало чем отличается от аукциона)
  • В интернет ресурсах (на онлайн-витрине банка)

Мы советуем вам скрупулёзно подойти к приобретению залоговой квартиры в Москве, проверять все регистрационные и технические документы, независимую оценку, выписки из домовой книги и справки об отсутствии долгов. Разберитесь на каких основаниях банк выставляет данную квартиру на торги и соответствуют ли действия банка условиям соглашения.

АН Чистые Пруды знает все тонкости, связанные с продажей залоговых квартир от банка. Мы проконсультируем и ответим на все интересующие вопросы, связанные с покупкой и продажей ипотечной собственности.

Наши квалифицированные юристы изучат вашу проблему и найдет способы ее правильного решения. А также мы поможем выстроить тактику поведения с банком или другой финансовой организацией касательно продажи вашей залоговой квартиры.

Компания Чистые Пруды всегда найдет правильное решение ваших непростых квартирных задач.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-zalogovyh-kvartir-ot-bankov-v-moskve-2/

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Как купить квартиру в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

5 600 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.

  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.

  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: схема оформления в Сбербанке и других банках

Как купить квартиру в залоге у банка

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами.

Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации.

Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

  1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
  2. Особенности процедуры
  3. Продажа банком ипотечной квартиры
  4. Продажа заемщиком
  5. Предварительный договор купли-продажи
  6. Договор уступки права требования
  7. Как купить без риска?
  8. Сложности и возможные нюансы
  9. Преимущества и недостатки сделки

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

  1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
  2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Особенности процедуры

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

  1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
  3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
  4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
  5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Продажа банком ипотечной квартиры

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно.

Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше.

Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи.

В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты.

Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Договор уступки права требования

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

  • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

  • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
  • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
  • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

Сложности и возможные нюансы

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка.

В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной.

Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Преимущества и недостатки сделки

Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок.

Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах.

В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-na-ipotechnuju-kvartiru/

Как купить залоговую квартиру: оформление, документы | Правоведус

Как купить квартиру в залоге у банка

Что такое залоговая квартира? Это объект жилой недвижимости, находящийся под обременением у банка-кредитора, это может быть как ипотечное кредитование, так и иной кредитный продукт, взятый заемщиком под залог недвижимости.

В случае нарушения заемщиком кредитного договора в части внесения платежей в течение определенного периода времени, банк переводит залоговое имущество в свою собственность и выставляет на торги с целью реализации и возврата долга (в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 и 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях. Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»).

Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья.

Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.

Желающие купить ипотечную квартиру с обременением у банка вместе с положительными моментами – как правило, это квартиры в новостройках в хорошем техническом состоянии с проверенными документами и оценены страховой компанией, приобретают и риски по вопросам потери не только приобретаемого жилья, но и вложенных средств.

Поскольку оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, являющейся залогом, как правило, хранится в банке, это значит, что потенциальный покупатель не сможет ознакомиться с документами предварительно перед подписанием договора, даже если он уплатит задаток. В данном случае существует риск, что продавец может получить задаток от нескольких разных лиц. Несмотря на то, что многие агентства недвижимости считают сделки по купле-продаже залоговых квартир довольно специфичными, это еще не повод отказываться от своей мечты – купить недорого собственное жилье. Рассмотрим несколько вариантов покупки залоговой квартиры.

1. Как купить ипотечную квартиру непосредственно у должника.

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.

особенность такой сделки – право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику.

Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.

Информацию по наличию на квартире залогового обременения можно получить из выписки из ЕГРП или из сведений в свидетельстве о праве собственности.

2. Как купить ипотечную квартиру через переоформление кредита.

На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга.

В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры.

Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором. Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.

3. Как купить залоговую квартиру у банка.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка.

Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости.

Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

  • Передача задатка покупателем продавцу реализуемой квартиры.

Основное преимущество данной процедуры – покупка квартиры без обременения. Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита.

В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности.

Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

  • Купить залоговую квартиру у банка через аккредитивный счёт или банковскую ячейку.

Данная процедура оформления сделки представляет собой два этапа передачи денег: часть денег выплачивается банковской организации в целях погашения остатка по кредиту, вторая часть передается продавцу жилого объекта недвижимости.

Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две разные банковские ячейки, и только после прохождения государственной регистрации квартиры в частную собственность заложенные деньги передаются по назначению.

Как итог: данная процедура оформления сделки по купле-продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку снятие обременения и переход объекта недвижимости в частную собственность происходят одновременно.

Единственный недостаток данного способа покупки залоговой квартиры у банка – риск банкротства кредитной организации.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры у банка

Согласно действующему законодательству, перечень документов для сделки по купле-продаже залоговой квартиры включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРП, в которой имеется информация об обременении и залогодержателе (банке).
  • Оригинал и копия технического паспорта на квартиру.
  • Кредитный ипотечный договор продавца.
  • Закладная на квартиру.
  • Банковские документы, подтверждающие совершение сделки.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долга заемщика перед банковской организацией.

Важно! Банк вправе выдвинуть дополнительные требования к обеим сторонам сделки, к примеру, регистрация договора у определенного нотариуса.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Приобретение ипотечной квартиры несет собой не только положительные моменты, а именно, низкую стоимость жилья, но также и дополнительные риски.

Так, несмотря на то, что сделка с участием банковской организации считается самой безопасной, продавец квартиры вполне может оспорить решение суда на каких-либо основаниях (например, невыгодные условия сделки, завышенные требования и т.д.), соответственно, покупатель сможет вернуть внесенный задаток опять-таки только через суд.

В таких случаях рекомендуется заключить с продавцом недвижимости предварительное соглашение, которое обязательно должно содержать в себе условие об отсутствии каких-либо претензий к покупателю со стороны бывшего собственника и членов его семьи.

Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности, это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи.

Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя.

В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование. Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика. В данном случае существуют риски оспаривания заемщиком решения суда и правомерности сделки.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Если говорить объективно, то куплю-продажу залоговой квартиры через банковскую организацию можно назвать предприятием выгодным, как для продавца, так и для покупателя:

  • Во-первых, банк, выступая в качестве продавца, получает причитающиеся ему средства для дальнейшего использования их в совершении различных финансовых операций в рамках своей профильной деятельности.
  • Во-вторых, бывший владелец снимает с себя бремя долговых обязательств и приобретает статус финансово независимого.
  • В-третьих, покупатель квартиры, становясь новым заемщиком у банка, приобретает жилье на льготных условиях.

Самое важное при покупке залоговой квартиры – предусмотреть все возможные риски.

И даже, несмотря на то, что покупка ипотечной недвижимости через банк является малорисковой сделкой, поскольку банк это лицо юридическое, находящееся под контролем многих финансовых государственных структур, все же, участие опытного специалиста при сделке поможет избежать многих сложностей и дальнейших судебных споров.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru/

Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса

Как купить квартиру в залоге у банка

Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья.

Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка.

Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.

Условия покупки ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

  1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
  2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества.

Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения.

В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

  1. Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
  2. Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/pokupka-ipotechnoy-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.