Как делается оценка квартиры

Как самому оценить стоимость квартиры?

Как делается оценка квартиры

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

Как делается оценка квартиры для ипотеки

Как делается оценка квартиры

Независимая оценка стоимости жилья – обязательное условие предоставления ипотечного кредита. Понимание стоимости квартиры или дома для банка — это гарантия возврата изначальной (без начисления процентов) суммы кредита, если заемщик не сможет его оплачивать. Если заемщик совсем перестает оплачивать кредит, банк просто продает жилой объект, покрывая таким образом свои расходы.

В свою очередь, заемщику важно, чтобы рыночная стоимость жилья была определена в пределах (не ниже) той суммы, которую планируется получить по кредиту.

Иначе банк одобрит выделение меньшей суммы и заемщику придется изыскивать дополнительные средства для завершения сделки.

Именно поэтому независимая оценка залога покупки для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. О ней сегодня рассказывают юристы ГК «Юрдис».

Кому заказывать оценку

При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней).

Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур.

В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.

Некоторые банки, особенно небольшие и региональные, работают и принимают отчеты только от «доверенных» оценочных компаний. В число таких оценщиков обычно входят 3−4 компании. Так как без оценки квартиры не обойтись, то заемщики вынуждены обращаться к этому ограниченному кругу близких к банку компаний.

Оценщики, в свою очередь, этим активно пользуются и устанавливают цены, которые могут быть в разы выше среднерыночных. Стоит ли заключать ипотечный кредит с такими банками, советовать не нам. Но задуматься все же, наверное, стоит.

Есть, наоборот, компании, которые готовы сделать все дешево.

Но здесь клиента подстерегает другая опасность. Такая организация может позволить себе проведение оценки без визуального осмотра квартиры или дома. Просто берется уже готовый оценочный шаблон, меняются реквизиты и выдается результат.

Такой, с позволения сказать, отчет не способен дать точное понимание рыночной стоимости жилья. С большой уверенностью можно сказать, что в банке такой документ не примут и не одобрят. Вам придется заново заказывать оценку квартиры в другой оценочной организации, а это новые траты и потеря времени.

Что касается распространенных слухов о том, что оценочные компании действуют в связке с банками или, наоборот, могут оценить квартиру в интересах заемщика, то можно сказать следующее – это фактически невозможно.

Дело не только в том, что в среднем нормальная оценочная организация аккредитована в десятках банков (что уже затрудняет работу в интересах какой-то одной кредитной организации). Оценщик несет персональную ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную.

Плюс предоставление в банк для получения ипотеки недостоверного отчета – это повод лишить оценочную компании банковской аккредитации.

Обязательного условия, по которому заемщики должны пользоваться услугами только аккредитованных банком оценщиков, нет.

Но на практике привлечение не входящей в реестр банка компании крайне затруднительно (оценщики сами могут не согласиться делать отчет для банка, с которым они не сотрудничают, не говоря уже об отказе банка получать «сторонний» отчет). Более того, зачастую оценка аккредитованной компании – залог одобрения ипотечного кредита.

Шаг за шагом

Для проведения оценки жилой недвижимости для получения ипотечного кредита необходим очень небольшой перечень документов: паспорт гражданина РФ, техпаспорт объекта недвижимости, план жилого помещения и правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ).

Для квартиры, расположенной в доме, построенном до 1970 года, нужно дополнительно документально подтвердить, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Последовательность действий при оценке стоимости жилых объектов для ипотеки и получение кредита такова. Сначала вы выбираете оценочную организацию и заключение с ней договор, оплачиваете ее услуги.

Затем вместе с сотрудником оценочной компании посещаете планируемую к приобретению по ипотеке квартиру или дом. Получаете экспертный отчет о реальной стоимости жилья. Затем направляете его в банк.

И вот, наконец, заветный момент — одобрение кредита и приобретение жилья!

Как это делается и сколько стоит

Правильная оценка квартиры подразумевает комплексный учет следующих факторов:

1. Местоположение квартиры или дома, развитость районной инфраструктуры, наличие или отсутствие объектов промышленности, транспортная доступность.

2. Общее состояние многоквартирного дома (реальные технические характеристики конструкций и инженерных коммуникаций, возраст здания, количество этажей, подъездов и др.)

3. Общие критерии квартиры: этаж, размеры жилой и нежилой площади, количество комнат, наличие отделочных работ, состояние коммуникаций.

Для определения реальной стоимости объекта недвижимости эксперты-оценщики применяют несколько методов. Компаративный метод, когда проводится анализ и сравнение с подобными объектами. Доходный, когда оценивается возможность повышения стоимости жилья в будущем. При затратном методе ведется анализ затрат на строительство (ремонт) объекта для определения его ликвидационной цены.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Ответ на этот вопрос дает специалист во время бесплатной консультации. Заключение эксперта обычно готовится в течение 1−5 дней. Экспресс-оценка может быть подготовлена за 1 день.

Стоимость услуги зависит от срочности проведения оценки (если требуется срочная, необходимо внести дополнительную оплату), особенностей недвижимости под залог (элитное жилье или хрущевка), месторасположения объекта, готовности документов для анализа – наличия выписки из ЕРГН, иных возможных сложностей в процессе работы специалиста.

Оригинал статьи тут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/kak-delaetsia-ocenka-kvartiry-dlia-ipoteki-5bf80b0c414f1b00a938a909

Как сделать оценку квартиры

Как делается оценка квартиры

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Как делается оценка квартиры

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Как проходит оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна и сколько стоит

Как делается оценка квартиры

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости.

Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности.

Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

  1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
  2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
  3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
  4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

  1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
  2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
  3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
  4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика.

Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал.

Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат. Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

  1. Независимые.
  2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Как выбрать оценщика?

При выборе не аккредитованной оценочной компании, есть риск непринятия банком отчета об оценке, поэтому выбирать лучше именно аккредитованные организации. Список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте банка, в котором планируется взять ипотеку, или взять в офисе при оформлении кредита.

Из списка выбираем именно ту организацию, цена услуг которой самая минимальная. Все организации работают по одной схеме и предоставляют одинаковые услуги, поэтому смысла переплачивать нет.

Плюсом обращения в аккредитованную компанию является еще и то, что заемщику не обязательно проверять документы, на основании которых оценщик осуществляет свою деятельность.

Если же обратиться в не аккредитованную фирму, проверять документы придется обязательно, поскольку банк не примет отчет, составленный человеком, не имеющим на то право.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/dokumenty/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.